房地产是“回光返照”还是“青春不老”?

搜狐焦点珠海 2017-11-02 09:08
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​近期,房地产企业的三季报陆续公布,整体来看,大型房企的销售额很是乐观,大多呈上扬状态,与此同时,大型房企的成交量也在稳步增加,拿地节奏不断加快,土地储备充足,这为未来一至两年的业绩提供了保障。

近期,房地产企业的三季报陆续公布,整体来看,大型房企的销售额很是乐观,大多呈上扬状态,与此同时,大型房企的成交量也在稳步增加,拿地节奏不断加快,土地储备充足,这为未来一至两年的业绩提供了保障。

但是,楼市早已进入下行周期,但从各方面来看,大型开发商并没有受到大环境的严重冲击。

当然,大房企的“活法”仍然不能代表整个行业,中小房企预计在很长一段时间内仍然难以获得喘息的机会。随着房企不断分化,房地产行业的集中度也将越来越高,但也或许这个行业的春天因此而掌握在大房企手中。

销售额、预收款同步增长

11月1日,中国恒大公布,2017年1-10月,恒大物业累计合约销售金额约达4223.4亿元,同比增加33.35%;累计合约销售面积约4247.2万平方米。

从销售额来看,去年的前三甲碧桂园、万科、恒大均达到了4000亿规模。此外,保利地产、绿地控股、蓝光发展等大型房企均披露了2017年三季报。

其中,保利地产公告17 年前三季度实现签约销售金额2,081.6 亿元,同比增长32.2%;签约销售面积1,501.3 万平米,同比增长27.2%;新增计容建面2962 万平方米,同比增长158%。而绿地房地产板块前三季度已累计实现合同销售金额2033亿元,同比增长17%,合同销售面积1579万平方米,同比增长19%,回款1675亿元,同比增长28%。

10月31日,克而瑞发布了《2017年1-10月中国房地产企业销售排行榜》。其中,融创中国10月单月合同销售439亿元人民币,1-10月总计销售金额2483亿元,晋级房企销售TOP4。

就万科而言,今年前三季度,万科累计实现销售面积2664.5万平方米,销售金额3961亿元,同比分别增长33.8%和50.7%,销售金额超过2016年全年水平。

中央财经大学教授鲁桂华对和讯房产分析道,“从万科的资产负债表来看,今年三季度的预收款较去年同期增长了。中报较去年中期也在增长。因此,至少从预收款来看,其已售未结算销售仍在增长,房地产调控似乎对万科的预售没有产生影响。”

万科对外发布的三季报中,有一个更加重要的数字。截至9月底,万科合并报表范围内的已售未结算资源合同金额突破4321亿元。

已售未结算金额,是指预售房收到的款项,因为房子还没有交付,收到款项时,确认为预收款这一负债,未确认为收入,这意味着未来随着房屋的逐渐交付,会结转为收入,从而为未来的收入和盈利打下基础。

鲁桂华表示,“从另外一个角度看,这也意味着当前的业绩中,有一部分来自于过去的预售。这也意味着,房地产调控政策对地产商的影响,有一个滞后期。”

但是,无论是从预收款,还是营业收入来看,大型房企对外公布的数据中几乎都处于同比增长的状态。这也就是说,在这一方面,日趋恶劣的房地产环境对大型房企的影响微乎其微。

开发商土地储备充足 供地节奏将加快

在大型房企的土地储备方面,中原地产研究中心统计显示,截至2017年9月,拿地积极的50家大型房企合计拿地金额达17711.8亿元,与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比,涨幅达到48%。

一份易居研究院监测的 30 家 A 股房企的报告显示, 截至 2017 年 9 月,30 家 A 股上市房企土地储备面积为 6807 万平方米,环比增长 6%,同 比增长 34%。

以金科为例,相比 2016 年的土储工作,2017 年节奏明显加快,今年前 9 个月其在各个重点城市已经获取了 37 幅地块。

而易居研究院所监测的数据中并不包括并购等方式取得的土地。今年前9个月融创中国新增土地储备面积达到6659万平方米,为房地产业内最高,其中约96%的土地均来自于并购。同时,在阳光城711万平方米的新增土地面积中,来自于并购所得的土地占据了90%左右。此外,旭辉、泰禾、融信等房企均在广州、上海、杭州、天津、重庆、成都及合肥等热点一二线城市通过收并购增加了大量土地储备。

某研究院数据显示,前9月,碧桂园、万科、保利分别以1664亿元、1271亿元、1112亿元拿地金额稳居房地产行业前三。位居前十的房企拿地总金额高达8634亿元,占TOP50企业的51%,大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示,国土资源部对供地是有一定要求的,但是前10个月,全国的供地节奏是相较缓慢的,所以政府的供地节奏极有可能将加快,以完成全年要求量。

毫无疑问,开发商充足的土地储备将为其在未来创造更高的利润。

近几年,虽然并没有被官方认定,但房地产“黄金时代”一去不返的言论甚嚣尘上,但是从大型房企的业绩来看,大部分开发商的销售额不降反增,并且,这种趋势极有可能延续下去。中原地产首席分析师张大伟对和讯房产表示,“白银时代是郁亮提出,但万科的业绩同比在增长,而从全国来看,房地产市场仅是增幅放缓。”

(来源:和讯房产)

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