房地产是“回光返照”还是“青春不老”?

近期，房地产企业的三季报陆续公布，整体来看，大型房企的销售额很是乐观，大多呈上扬状态，与此同时，大型房企的成交量也在稳步增加，拿地节奏不断加快，土地储备充足，这为未来一至两年的业绩提供了保障。

但是，楼市早已进入下行周期，但从各方面来看，大型开发商并没有受到大环境的严重冲击。

当然，大房企的“活法”仍然不能代表整个行业，中小房企预计在很长一段时间内仍然难以获得喘息的机会。随着房企不断分化，房地产行业的集中度也将越来越高，但也或许这个行业的春天因此而掌握在大房企手中。

销售额、预收款同步增长

11月1日，中国恒大公布，2017年1-10月，恒大物业累计合约销售金额约达4223.4亿元，同比增加33.35%；累计合约销售面积约4247.2万平方米。

从销售额来看，去年的前三甲碧桂园、万科、恒大均达到了4000亿规模。此外，保利地产、绿地控股、蓝光发展等大型房企均披露了2017年三季报。

其中，保利地产公告17 年前三季度实现签约销售金额2,081.6 亿元，同比增长32.2%；签约销售面积1,501.3 万平米，同比增长27.2%；新增计容建面2962 万平方米，同比增长158%。而绿地房地产板块前三季度已累计实现合同销售金额2033亿元，同比增长17%，合同销售面积1579万平方米，同比增长19%，回款1675亿元，同比增长28%。

10月31日，克而瑞发布了《2017年1-10月中国房地产企业销售排行榜》。其中，融创中国10月单月合同销售439亿元人民币，1-10月总计销售金额2483亿元，晋级房企销售TOP4。

就万科而言，今年前三季度，万科累计实现销售面积2664.5万平方米，销售金额3961亿元，同比分别增长33.8%和50.7%，销售金额超过2016年全年水平。

中央财经大学教授鲁桂华对和讯房产分析道，“从万科的资产负债表来看，今年三季度的预收款较去年同期增长了。中报较去年中期也在增长。因此，至少从预收款来看，其已售未结算销售仍在增长，房地产调控似乎对万科的预售没有产生影响。”

万科对外发布的三季报中，有一个更加重要的数字。截至9月底，万科合并报表范围内的已售未结算资源合同金额突破4321亿元。

已售未结算金额，是指预售房收到的款项，因为房子还没有交付，收到款项时，确认为预收款这一负债，未确认为收入，这意味着未来随着房屋的逐渐交付，会结转为收入，从而为未来的收入和盈利打下基础。

鲁桂华表示，“从另外一个角度看，这也意味着当前的业绩中，有一部分来自于过去的预售。这也意味着，房地产调控政策对地产商的影响，有一个滞后期。”

但是，无论是从预收款，还是营业收入来看，大型房企对外公布的数据中几乎都处于同比增长的状态。这也就是说，在这一方面，日趋恶劣的房地产环境对大型房企的影响微乎其微。

开发商土地储备充足 供地节奏将加快

在大型房企的土地储备方面，中原地产研究中心统计显示，截至2017年9月，拿地积极的50家大型房企合计拿地金额达17711.8亿元，与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比，涨幅达到48%。

一份易居研究院监测的 30 家 A 股房企的报告显示， 截至 2017 年 9 月，30 家 A 股上市房企土地储备面积为 6807 万平方米，环比增长 6%，同 比增长 34%。

以金科为例，相比 2016 年的土储工作，2017 年节奏明显加快，今年前 9 个月其在各个重点城市已经获取了 37 幅地块。

而易居研究院所监测的数据中并不包括并购等方式取得的土地。今年前9个月融创中国新增土地储备面积达到6659万平方米，为房地产业内较高，其中约96%的土地均来自于并购。同时，在阳光城711万平方米的新增土地面积中，来自于并购所得的土地占据了90%左右。此外，旭辉、泰禾、融信等房企均在广州、上海、杭州、天津、重庆、成都及合肥等热点一二线城市通过收并购增加了大量土地储备。

某研究院数据显示，前9月，碧桂园、万科、保利分别以1664亿元、1271亿元、1112亿元拿地金额稳居房地产行业前三。位居前十的房企拿地总金额高达8634亿元，占TOP50企业的51%，大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示，国土资源部对供地是有一定要求的，但是前10个月，全国的供地节奏是相较缓慢的，所以政府的供地节奏极有可能将加快，以完成全年要求量。

毫无疑问，开发商充足的土地储备将为其在未来创造更高的利润。

近几年，虽然并没有被官方认定，但房地产“黄金时代”一去不返的言论甚嚣尘上，但是从大型房企的业绩来看，大部分开发商的销售额不降反增，并且，这种趋势极有可能延续下去。中原地产首席分析师张大伟对和讯房产表示，“白银时代是郁亮提出，但万科的业绩同比在增长，而从全国来看，房地产市场仅是增幅放缓。”

（来源：和讯房产）