开创“长租”新时代--魔方生活服务集团副总裁钱智康专访

魔方公寓，作为中国排名前列连锁集中式长租公寓运营商，业务覆盖北上广深等20个主要城市，致力于打造以公寓为核心的生活服务平台，以综合运营能力为都市白领提供安全、便捷、 舒适、友好的长期独立居住解决方案，经营规模位居行业首位，也是现在消费者长租房的目标优选。

今天，有幸请到了魔方生活服务集团副总裁钱智康来与我们畅聊魔方的发展史和如今长租房体系的现状。

魔方公寓早在2009年就入局长租公寓市场，为何在房地产买卖市场火爆的2009年，选择相对不成熟的租赁市场？

2009年魔方公寓创始人投身长租公寓市场，一方面出于解决社会问题的理想抱负，另一方面则出于对长租公寓的市场预见性。

当时创始人是一位公司高管，经常会在全国各地有长期出差的安排。但当时市面没有成规模的长租公寓品牌，所以一般选择租用民宅。过程中经常会遇到了各种各样的问题如房东无故涨价或者短期内要出售物业等；另外，中介行业的不规范乱象也是一大困扰，很多时候通过网络看到的房源信息和现实中的实际情况想去甚远。上述这些情况其实是住房租赁市场长期以来的痛点，这也令公司创始人萌生了一个远大的理想: 为众多漂泊在外为生活打拼的年轻人打造一个温馨稳定的家。机缘巧合下，在这个概念诞生之后接触到合适的物业资源，继而推动魔方公寓品牌的诞生以及产品的面市。计划之中也是意料之外的是， 市场对长租公寓这一新兴概念给予了积极的反馈，当时我们在南京的排名前列家店还在营建施工阶段，房源就已被全部预定。

有了良好的市场反馈，我们的创始人也更加坚定了通过发展集中式长租公寓，解决当代年轻人租住问题这一远大抱负。随着市场接受度越来越高，包括现在政策大方向对长租公寓市场有了许多鼓励支持的政策，长租公寓市场现在迎来了春风，我们更有信心，也有更多各方面资源的鼓励和支持，会继续把长租公寓市场做大做强，真正为当代年轻人解决住房问题贡献力量。

作为轻资产运营方，您觉得和开发商自营品牌以及众多提供个人房源的第三方平台相比，魔方的优势在哪里，面临的挑战又有哪些？

魔方公寓的优势可以从以下六个方面总结：排名前列方面，魔方切入长租公寓市场比较早，到现在已经是第九个年头了，目前在集中式连锁长租公寓领域，魔方一直是稳居全国龙头老大的位置。第二方面，魔方公寓的人才梯队非常丰富，颇有百家争鸣的味道，我们的团队成员有来自酒店管理、地产行业、上下游供应链等各行各业的精英人士，打造多元化的团队，为我们魔方公寓提供优良的产品和服务奠定了人才基础。第三方面，魔方公寓潜心九年时间自主研发一套服务于魔方自身的运营管理系统，我们称之为OMS系统，所有的租户的入住、缴费、物业管理等流程都能通过该系统完成的，就运营管理系统这块，魔方在长租公寓行业内是走在最前端的。第四方面，在线上服务上，我们通过“魔方生活”APP，让租客从选房到签约到入住的整个流程，都可以线上完成。同时，魔方公寓强调租客的居住生活体验，在app中我们嵌入了许多O2O的外包服务商，同时还包括自主研发了社交平台“魔方达人”等，目的就是将整个APP打造成一个功能全面多样的线上生态平台。第五方面，在硬件服务上，我们也不惜重金投入产品研发。在上海总部我们设立了一个样板间装配室，所有新产品包括户型设计、装修风格等都会在这个装配室中成型打磨，并有内部专门的评委会对产品进行评估，最终确定再投入市场，后期在根据租客的建议反馈不断进行打磨精进。第六方面，魔方公寓起步早，业务模式成熟，规模效应明显，因此供应链方面魔方占据资源优势，很多品牌家具、家电等公寓标配设施，我们都能拿到非常合适的价格，这对于我们整个公寓的成本控制有很大帮助，毕竟长租公寓并非暴利行业，严格的成本管控才能使项目有合理乐观的回报预期。

当然，我们面临的竞争也是有的，而且市场竞争还在加剧。今年以来，长租公寓市场十分火热，包括开发商、私营业主以及像我们一样的公寓运营商等各类市场主体都纷纷进军长租公寓领域，整个行业同质化产品也越来越多。房源多了，租客的选择自然也就多了，竞争也更加激励。鉴于此，魔方则选择回归初心，倡导“聚焦租住本质”的概念，从租客居住空间内部环境到线上线下服务入手，潜心研究改进，提供给租客更多人性化、便捷化产品与服务，比如在社交场景中，在公寓的公共区域为租客提供实现社交目的的环境与设备，利用社交，在公寓内部形成一个良好的生态循环。

目前魔方公寓主要的客户对象为一二线城市的白领青年，未来是否考虑增加产品系列以扩大目标客群

在产品同质化竞争加剧的现状下，走产品多元化战略是我们应对竞争的另一方式。在搭建我们自身运营管理系统的同时，我们也利用这一套运营系统做用户画像。在2016年我们C轮融资发布会上，我们宣布了多品牌发展战略。目前，除了魔方公寓外，我们还开发了针对新精英人群的中高端品牌魔尔公寓，这个产品线选址基本上都在一线城市相对核心的地带，比如上海淮海路、凌空SOHO商务区等热门区域，房间面积、装修标准均略优于魔方公寓，从而给租客提供更加舒适，更加轻奢的居住环境，定价也基本上在8000到15000之间，是这类重视生活品质的新精英人群的合理承租范围内。

（魔尔公寓-华侨新村店）

同时，我们也关注“都市新蓝领”这个群体，这个群体基数庞大，包括了酒店员工、快递员工、基层白领等众多活跃在服务业的从业人员， 企业对这类员工的住处安排也困难重重。从现有市场情况来看，多数情况以租用民宅为主，同时对民宅进行改造，安放高低铺来安排大批量员工入住，从而衍生出群租房这种社会现象，从近期各类新闻报道上看，这类群租房无论从居住的稳定性、舒适性还是安全性，都难以得到保障。因此，针对这类新蓝领群体，我们推出9号楼公寓这个品牌，房间一般设置为4-8人间，从而为企业员工解决居住问题。同时，考虑到，人员居住相对集中，我们在门禁、消防、安保等方面都会设置更严格标准，以确保入住九号楼公寓的企业员工的安全性。

所以，未来我们的产品线将会更加齐全，基本上能满足都市青年人各类需求。

(9号楼公寓-广州店）

近期政府开展官方租赁平台试点，您如何看待这一举措？

对于自建租赁平台，每个地方的政府的想法及举措都不太一样。比如上海住建部门正在牵头做统一租房平台，当前这一平台主要是作为多房源的统一展示平台，通过这个统一入口为各个品牌的房源提供导流作用。未来可能会进一步丰富平台功，比如利用平台掌握租房群体数据从而加强流动人口管控，促进社会公共事务便捷化实现，如居住证办理、公积金的提取等相应功能。当然，这对于我们这类长租公寓运营方来讲，不存在矛盾冲突，我们非常希望政府能加快建设这样的统一监管的租赁平台，这对保证房源真实性、房租透明化大有裨益。这与我们开展长租公寓业务的初衷是一致的，都是为了漂泊在外的年轻人提供一个温暖舒适的居所而努力。

目前魔方公寓的拓客渠道除了自建网站及APP，也有赶集网、58同城等第三方大流量入口，通过这两个渠道客源分配是怎样呢，未来是否会有所侧重?

目前，根据我们魔方自有大数据平台统计的结果来看，魔方自有获客渠道占比在55%左右，第三方渠道综合占比在45%左右。魔方有志发展为国内较大的规模化租赁机构，在获客渠道方面，我们仍会继续加强自有渠道的经营，主要还是考虑成本方面的问题，因为目前通过第三方渠道获取客源还需要较大端口费等成本。当然，我们也不排除当魔方的自有渠道做强做大后，我们会把市场上的二房东、私营业主等的零散房源纳入平台上，届时我们将只是作为一个数据共享的平台运营方，而不会去收取高额的流量费用。

您觉得目前租赁市场较大的发展阻力在哪里？

我们还是呼吁：长租公寓行业标准和规范应尽快出台完善。目前，长租公寓在办理工商营业执照、通过建筑消防检查以及物业产权性质、土地性质等多个方面均存在不明确因素。虽然住建部虽然已经出台相关文件，但落实到地方，对于政策的解读和理解都有差异，我们希望统一标准和规范能尽快出台，一方面有利于市场规范化，另一方面也有利于众多合法合规的长租公寓运营方开展业务。另外，从租客角度来看，因为目前我们很多物业都是商业性质，水电费用都是按商业标准支付，如果未来政府能出台相关扶持政策，对于用作居住功能的商业物业能改为价格较低的民用水电收费标准，那对于我们发展长租公寓，同时有效去化商业存量是大有好处，也能有效刺激需求端，培养民众的租房意识。

长租房是近年来新兴起的一股势力，经历了从“野蛮生长”到“井喷期”。就像魔方生活服务集团CEO柳佳曾说过：“中国有着2亿以上的流动人口，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场，是中国看不到天花板的市场之一。”无论你承不承认，长租房都将成为一二线城市年轻人居住的刚需，是一个炙手可热的空间。当然，能否会构建成全新租住生态圈还有待观望。

最后，再次感谢魔方生活服务集团副总裁钱智康先生为大家带来的精彩分享！