“押宝”惠州历劫,业绩止步,方直集团赴港IPO有多难?

维持企业资金链，寻求更多融资渠道，对承受资金和经营压力的中小规模房企来说，赴港IPO,无疑是一根补血的救命稻草。

这其中包括近期意欲赴港上市的方直集团。据央广房产多方获悉，方直集团近期正密切接触投行人士，拟通过IPO方式赴港上市。其实，方直集团赴港上市计划其实由来已久，方直集团董事长陈专曾不止一次在内部会议中透露，将致力于方直环境和方直地产的上市。而据公开信息，目前拟赴港上市的将是方直集团纯地产业务板块。

不过，方直集团看似充满希望的IPO赴港之路，是否走得顺畅也就难说了。

成立于1998年的方直集团是一家土生土长的粤企，早先并未从事地产业务，而是由房地产装饰、园林起家，直到2006年，方直集团才正式转型启动地产开发。2011年其将总部从惠州迁至广州，2016年又在深圳设立了第二总部。公开资料显示，地产业务目前依旧是方直集团的主要收入来源。2018年的数据显示，房地产开发销售收入占其收入总额约94.7%。

亿翰智库数据显示，方直集团2017-2019年的销售额分别为188亿元、265亿元及266亿元。值得一提的是，方直集团2019年销售额仅为266亿元，2018年销售额为265亿元，同比增长仅为0.4%。对比同批赴港上市的房企，这一增速表现颇显弱势，几乎止步。

“押宝”惠州历劫

作为低调的粤系房企，网上似乎难觅方直地产踪迹，翻阅其过往经历不难发现，曾经的方直集团规模迅速膨胀，而后又湮灭在洪流之下。

成也惠州，败也惠州。2006年，方直集团正式进军地产行业，在惠州开发了山水华府排名前列项目，也将前期的重心落在了惠州，后来又相继在惠州开发多个项目，逐步建立起自己的大本营。早期重仓惠州的方直地产，也曾创下过惠州项目销售奇迹。2011年，方直旗下项目方直珑湖湾凭借开盘不到10天，累计销售6亿元，刷新了惠州房地产市场销售新速度，也成为2011年度惠州市惠城区单盘销售金额冠军，被称为惠州单盘“吸金王”。次年，凭借方直·珑湖湾、方直·城市时代和方直·君御三大项目，方直地产以超过22亿元的销售业绩迅速成为惠城区房企销售榜排名前列，一时曾风光无量。

花无百日红，惠州项目销售神话并没有持续多久，一直加码重仓三线城市惠州的方直集团，并未感受到危机其实正在悄然来临。

2014年，随着国内经济环境出现转变，包括惠州在内的三线城市房地产市场，在开发和供应方面都存在体量过大、去库存压力大的问题，而新房供应过剩，去化压力大几乎也成业内关键性的困扰问题。

而步入地产行业前期一直重仓三线城市惠州的方直集团，按照方直集团董事长陈专当年的说法，“2014年也是方直历史上库存高位的一年”，彼时在惠州，方直集团还有着巨大年供应量面积。

曾经带来海量利润的新房香饽饽在巨大库存压力之下变成了烫手山芋，方直集团也深陷此起彼伏的“资金链危机”，最终只能通过对旗下惠州多个楼盘进行降价销售，快速走量，回笼一批资金才躲过这一劫。而在这同一年，由于多个项目陆续停工和被查封，最终导致资金链危机，轰然倒下的百强房企还有惠州光耀集团。这一事件，也让方直的业主们和惠州地产媒体纷纷猜测方直会不会成为“第二个光耀”。

在方直集团的官网中，方直集团董事长陈专在回应自媒体当年提出的“方直产品布局和资金回笼的质疑”的公开信中也坦陈，2014年房地产全行业都在调整，方直对大环境的这个变化，最初没有那么敏锐，坦白说自己的反应慢了半拍。未来在做好惠州市场的同时，也非常重视到一二线城市去寻找机会。

大概是受到了“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的深刻教训，2014年起，方直集团开始逐步布局珠三角一线城市，并将触角延伸到了文化旅游产业。从区域布局上看，截至2019年底，方直集团共开发建设29个项目(未包含清远和阳江)，其中包括17个住宅项目、4个商业项目及8个城市更新项目，均位于粤港澳大湾区。

有业内知情人士表示，除了土地成本相对低廉，一些三线城市的建筑成本与一线城市差异不大，但房价差距颇大，一线城市地价上涨快，房价上涨更快，楼市购买力和市场需求稳定，去存压力较小。而方直集团前几年一直布局三线城市，没赶上一线城市发展红利，错过了拿地的较好时机，如今难度和成本将增大，发展遭遇止步，企业迅速扩张将会较为困难。

不过，过往几年一直围绕三线城市进行布局的方直地产，除珠三角深圳、广州一线城市个别项目以外，未有其他全国区域化的布局动作，直到2015年，方直地产才通过城市更新拿地布局深圳，设立除广州之外的第二总部。

布局一线坎坷

除了业绩止步不前之外，近几年，方直集团在珠三角一线城市布局的项目开发过程中也显得颇为坎坷。

拿方直集团布局深圳的排名前列项目—方直谷仓府来说，前身原为谷仓吓片区城市更新项目的谷仓府，2010年就被纳入深圳市城市更新单元规划制定计划排名前列批计划，直到2016年才正式动迁。而据早前多家媒体报道，一度陷入合同纷争之中，直到2016年开始拆迁的谷仓吓城市更新项目，甚至还出现村民暴力反对和地产商强行拆迁的事件，使得工程进展缓慢，2018年末才基本完成土地平整工作。有业内人士表示，该项目地处坪山区，距离深圳发展核心区也较远，加之周边并不成片的开发，附近商业资源匮乏，项目对比周边楼盘也并未有多大核心优势。

除了深圳之外，2013年方直集团进军广州布局的芙蓉墅项目，也并非一帆风顺，仅过4年，芙蓉墅项目便易主，转售给了远洋集团，项目也正式更名为“远洋·芙蓉墅”。一直看好广州市场的方直集团，虽然并未对外具体公布仅4年就将项目转售的原因，但据业内透露，方直芙蓉墅项目入市2年，整体去化率还不到2.5成，不排除因在广州去化低等原因导致的企业战略布局调整。

企查查资料显示，广东方直集团有限公司由惠州市珑湖湾置业有限公司持股100%，惠州市珑湖湾置业有限公司由陈专持股93.3%，陈专胞妹陈月英持股6.7%。

企查查风险扫描同时显示，广东方直集团有限公司自身风险有26条，主要涉及商标权权属、侵权纠纷案、房地产开发经营合同纠纷案以及企业借贷纠纷案等，关联风险121条，其中涉及房屋买卖合同纠纷、借款合同纠纷案等22项裁判文书风险。

来源：央广网