华发在航空新城驾起"三驾马车"!

凤凰房产珠海站 2017-06-29 21:54:00
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如果说昨天横琴宅地土拍未达较高限价“三轮定锤”让我们很意外,今天航空新城商住用地争夺激烈我们可一点都不意外,毕竟航空新城为各大房企力争之地,今天拍出的地块位置上佳,不争个头破血流怎能凸显它的佳? 今日航空新城区域2017年首块商住用地竞拍,各大房企经过一个多小时的“追逐”,最终华发把该地块收入囊中。

如果说昨天横琴宅地土拍未达较高限价“三轮定锤”让我们很意外,今天航空新城商住用地争夺激烈我们可一点都不意外,毕竟航空新城为各大房企力争之地,今天拍出的地块位置上佳,不争个头破血流怎能凸显它的佳?

今日航空新城区域2017年首块商住用地竞拍,各大房企经过一个多小时的“追逐”,最终华发把该地块收入囊中。

至此,华发在航空新城已有三个项目了!

可售楼面地价约为16579元/㎡

业内:“常规思路来看这块地不可能盈利”

▲珠国土储2017-38地块图片

经过一个多小时的激烈竞拍,珠海华熠房产开发有限公司以较高限价7900元/㎡+14397.48㎡增配建竞得,总价约5.41亿元。据了解,珠海华熠房产开发有限公司为华发股份旗下公司。

珠国土储2017-38地块的占地面积为22833.14㎡,建筑面积为68499.42㎡,以楼面价7900元/㎡计算,扣除14397.48㎡保障房面积后,分别计算可售住宅总成本及可售商业总成本后,剩余可售面积的楼面地价推算约为16579.86634元/㎡。

▲大家地产全案研究中心估算价

值得关注的是,该地块的商务建筑面积占总计容建筑面积比例为65%,二类居住建筑面积占总计容建筑面积比例为35%,且二类居住功能无商业配套建筑,这意味着该地块的商务比重占很大一部分。

“按照我们常规的思路去看这块地的可售面积单价,是不可能盈利的。”

“这个价格是包含了利息、装修等数据估算得出,这块地更多的是通过打造一个项目来助推商业价值的上涨”大家地产董事长陈志如是说。

▲珠国土储2017-38地块信息

华发在航空新城“掠地史”

一步一步已绕成圈

 

华发拍得珠国土储2017-38地块或许让人少了点惊奇,多了点感慨,感慨不知不觉间,这已经是华发在航空新城的第三个项目了,该地块与华发在航空新城的排名前列个项目——华发国际商务中心与由华发集团投资建设的金山公园相邻,其中金山公园占地10万㎡,是全市排名前列个“海绵公园”,已于去年投入使用,这是华发乃至整个航空新城的“后花园”。

▲金山公园(网络配图)

回顾华发在航空新城的“掠地史”,可以追溯到2015年12月26日,珠海市国土资源局网站挂出15097/珠国土储2015-18地块,为商务、零售、商业、旅馆、二类住宅用地,占地面积为50744.59㎡,起拍价仅1805元/㎡。

▲15097/珠国土储2015-18地块信息

在2016年1月29日,珠海华海置业有限公司以楼面地价1805元/㎡底价成交,总价3.29亿元,据悉珠海华海置业有限公司为珠海华发实业股份有限公司全资子公司,该地块现在为华发国际商务中心,是华发进驻航空新城的排名前列“攻城点”,可弥补金湾区在大型商业综合体方面的少有。

华发国际商务中心总用地面积 50744.59㎡,总建筑面积 252149.52㎡, 容积率 3.6,建筑密度为 40%,绿地率 20%,总停车位 1550 个,均为地下停车位。

华发国际商务中心已于2017年03月28日开工,预计2018年10月21日竣工。

目前华发国际商务中心正进行地面处理及打桩,三月底开工后工程进展顺利。

▲项目将包括6栋住宅和3栋商业建筑

华发国际商务中心是三大中心之一,将由215米,共41层高的双子塔组成,项目设计旨在打造金湾航空城天际线上的新地标,并使之成为金湾湖北岸活跃繁荣的滨水项目。 这座新地标的项目不仅将为金湾航空城创造出新的象征符号,还将成为激活金湾湖畔经济的新商业开发项目。

华发进驻航空新城的第二个项目源于2016年11月1日挂出的宗地编号为16113/珠国土储2016-25地块,该地块位于金湾区西湖片区启动区金河东路北侧、金泓路东侧,为零售商业、娱乐用地,占地面积为58483.24㎡,起拍价为3090元/㎡。

▲16113/珠国土储2016-25地块信息

在2016年11月30日,华发实业香港游戏那公司以楼面地价6870元/㎡竞得,总价5.03亿元。该地块为华发在航空新城的第二个“根据点”,该项目名称为金湾华发商都中心。

▲金湾华发商都中心效果图

金湾华发商都中心为纯商业用地,这难免让人联想到华发在南湾打造的华发商都项目,如今将参照南湾华发商都的成功运作,通过这种大型综合体造就一个区域的中心。

金湾区委副书记、区长阳化冰去年底透露,“华发所拿的58000平方米的用地,将专门在航空新城建设商业综合体,大概两三年内建成,面积比华发商都的面积还要大,服务内容和档次也会更好更高。”

凤凰房产观察到,华发国际商务中心及金湾华发商都中心均位于金湾航空新城中部核心商务区内,中部核心区以中心湖为中轴线,中轴线大概在住宅区商务区之间。

▲土地用途划分

每个商圈都会有一个核心区,大家地产曾把北至华发国际商务中心,南至中心河,西至金湾华发商都,东至产业服务中心划为核心区,今日华发竞得的珠国土储2017-38地块刚好交壤北边的核心区,有了华发的再次加入,这个核心圈有没有可能再扩大一点呢?

大家地产董事陈志认为不能叫做“扩大核心圈”,目前整个西区发展得比较快,核心圈的效应可以辐射到东咀、三灶等区域,这些区域可以作为一个配套补充,目前核心圈的地位应该是不会有太大的改变。

在今天的竞拍过程中,华发数次举牌,在竞配建环节穷追不舍,最终拿下,由此可见华发想要拿下这块地的决心。

这也难免,珠国土储2017-38地块于华发商务中心仅隔一条金山大道,金山公园在侧,面积适中,将来作为华发国际商务中心的补充或金山公园的商业配套,都是很好选择。

陈志分析道,华发是个有实力的开发集团,在核心圈内已有它的“两兄弟”,如果这块地被其它房企竞得,也未必能规划得比较全面。

“新城”中的旧厂拆除

将有9万㎡旧厂规划为住宅

 

除了新地挂牌出让之外,航空新城的旧厂房拆迁亦值得关注。2017年6月6日,随着一声巨响,位于金湾航空新城时代山湖海南侧旁的明宏厂房成功爆破。

▲黄色标识处为明宏厂房位置

从规划图可见,明宏厂房北侧为时代山湖海,西侧为中海左岸岚庭,东侧为机场东路,南侧为规划中的邻里中心、社区公园(建设中)。500米范围内规划有3所幼儿园、2所小学,1所中学,还有中心农贸市场等。

按照金湾土地储备分中心2017年排名前列季度工作情况汇报,明宏厂房地块占地面积为90630.84㎡,用地性质为住宅用地,目前明宏厂房的挂牌出让申请已报市国土资源局。

位于金二路与金湖大道交汇处的奔马机动车检测有限公司于6月9日获得配套道路工程规划许可批前公示,建议书及可行性研究报告的批复已于5月24日公布。

根据上述规划估计,位于金二路与金湖大道交汇处的奔马机动车检测有限公司将在不久的将来进行搬迁拆除。

荒芜渐满

航空新城建设提速

 

目前,航空城核心区完成投资近6亿元,累计完成投资22.4亿元。其中核心区内总长16公里的主要市政配套交通道路建设已完成,高水平的交通路网已在航空城内铺就。

“五大中心”中的市民服务中心、产业服务中心、市民艺术中心、体育中心也均已有公开的规划设计。

此外,航空新城小学目前新校舍已正式完工,正着手移交工作;

▲航空新城小学效果图

2017年1月11日,西湖市场(西湖农副产品批发市场)开门试业,经营无公害蔬菜,占地面积11932㎡,建筑总面积15428㎡;

2017年4月初,崇峰项目已围挡起来,地块已平整完,该项目将主打高端,主力产品应该是板式住宅,目前预计称将在10月初进行开售。

金湾航空城公共文化中心目前已处于平整地面阶段;

金湾一中占地面积约10万㎡,建筑面积约8万㎡,按照国家示范性普通高中、60个教学班、3000名学生的标准和规模建设,目前仍在火热建设中。

2017年开工:建设金湾航空城中心湖堤岸及滨水景观工程。总投资约1.3亿元,建设内容包括商务广场、户外餐饮休闲区、观景平台、城市绿岛、亲水栈道、滨水步道和凌空广场等,结合生态绿化景观,形成以生态为特色的重要景观轴。

此外,据观察,位于整个启动区规划最南边的湿地公园(海绵公园实验地)也正在施工。

另外,据网上消息,总部经济中心(联达控股、联邦大厦、华力通电、欧比特大厦等)、五星级酒店(毛林惠丰)等也已纷纷落子航空新城。

后记

 

潜移默化中,航空新城已成为大多数人脑海中的“值得想象区”,对于该区域的规划也不是听听就过了的那些事,从拍地、规划、建设到落成投入使用,航空新城区域内的每一个步骤都会紧盯。有些规划蓝图已成型,有些跃然纸上,我们都在关注着。

航空新城,在我们心中,已经是一座城了。

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