房源少 房价高 房地产租赁将带动房地产金融发展

搜狐焦点珠海 2018-08-06 09:06:54
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对投资者来讲,房地产证券组合为其提供了新的投资渠道,并且其具有较高的现金回报、市场价值稳定,是一种可以有效分散风险的高回报投资组合。

日前,北京某区一房主发消息称,自家120平方米的房子,预期租价7500元/月,找中介询价时房源被争抢,最终租金定价10800元/月。

租房市场仿佛“变了天”,与以往拼命向房东压价的做法不同,如今的房地产中介为了获得房源甚至不惜大幅提价,与竞争对手争得头破血流也要拿下房源。

以上现象的出现,一方面是因为地区经济发展水平存在差异人口流动性较强,加上毕业季、春节等时间性因素,租房需求在总体增长的同时,呈现出阶段性猛增的特点。另一方面,房地产阶段性调控初具成效,房地产市场已经进入存量时代,对房地产乱象的整顿使得合法房源进一步减少,加之二手市场活跃不断吸走流量,更使得租赁市场房源重金难求。在卖方市场条件下,商品自然呈现的是高价状态。

房源少、房价高,背后也就意味着高利润。这也解释了为什么目前各房地产商纷纷开始转型升级,转向自持性商品房的开发,走开发+经营的道路。在房地产市场的当前阶段,转身做房东,对于企业来说,是一种相对低风险+高利润的投资组合。

从当前的政策趋势来看,自持性商品房的投资正处于红利期,其土地成本较低,并且国有企业也在积极地发挥作用。据有关资料显示,杭州(楼盘)有两家国企已经参与到租赁公寓的试点。

值得注意的是,类似于长租住房类的房地产长效机制,将一定程度带动房地产金融的发展。目前。以住房租赁为底层资产的证券化产品主要有两种REITs、CMBS。所谓的房地产证券化即以房地产为债券标的,以信托或抵押的方式,最终组成资产组合以股票或债权的形式发行入市。

对于当今的房地产市场来讲,房地产证券化颇具现实意义。从商业银行等金融机构来说,以现有房屋地产抵押或信托进行投融资,房地产证券化能有效地减少银行资产的流动性风险,提高银行资本利用率。对投资者来讲,房地产证券组合为其提供了新的投资渠道,并且其具有较高的现金回报、市场价值稳定,是一种可以有效分散风险的高回报投资组合。

不论从政策层面来讲,还是从房地产市场现状来看,房租价格在未来都是呈上升趋势的。在住房需求不断增加的状况下,目前杭州、厦门(楼盘)、福州(楼盘)等地已经相继出台相关租赁新规,租赁市场正在迎来政策红利期。同时,房地产市场投资销售模式的利润空间正在下降,投资经营的模式正在焕发新的发展生机。

不过,虽然房地产租赁是朝阳产业,高增长象征良好的发展势头,但是如今租金过快地上涨,则完全淹没了租房对购房的经济替代意义,这与保障民生的目标是背道而驰的。

根据以上数据,暂且不论中介的利润空间,仅10800元/月的租金够在三四线城市购买一平米的房子,租住两年的费用已经与100平米首付费用齐肩。因此,房地产租赁必须要“正根基”才能获得长久健康的发展。其中,最核心的问题在于,为防止从现在的“买不起房”到将来的“租不起房”,政策指导方面需要未雨绸缪。

首先,盘活存量优化房源供给结构,同时广开渠道,增加信息透明度,防止租价过高偏离,损害整个租客的权益和整个市场的发展。其次,培育新生市场主体,创新经营模式比如采用托管,同时加紧对市场行为的规范管理,完善管理监督机制,廓清市场发展风气,为长久发展创造一个良好的行业环境。

最重要的是,加快廉租房等保障性住房的建设,建立起租赁市场的保障机制,形成多层次的供给机制。同时,增加政策扶持力度,为其发展提供政策红利真正地活跃租赁市场,为房地产发展注入新活力。

盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)

来源:新京报

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