差距!百城住宅库存连跌32个月!!珠海同比却增82%~~部分城市"抢房"现象或将继续!!

百城住宅库存规模降至近五年较低值

截至目前，全国去库存“战役”效果明显。易居研究院4月3日数据显示，截至2018年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。

截至3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

从具体城市来看，2018年3月，100个城市中，有25个城市库存出现同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时，100个城市中，有75个城市的库存出现同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

2018年3月份，100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对比供应数据，3月楼市呈现供小于求的态势。实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。这可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象。

新房库存11个月可消化完

从存销比方面来看，3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上，正呈现出震荡上行的态势。 其中，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月。相比2月份12.6、10.3和10.9个月的数值，二线城市持平、一线和三四线城市有所下跌。 观察近期这三类城市的存销比数据，报告认为，从纵向看基本上都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。而从横向看，一线城市的去化周期甚至比二线城市、三四线城市要大，已经增长到压迫房价下跌的程度，这也可以解释近期几个月国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市房价指数率先下跌的现象。

经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有24个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有23个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有53个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。 具体城市看，环京区域的部分城市即主要为"北三县"的城市，去库存周期明显偏高。当然这和此类城市新房交易规模非常小有关（均低于5万平方米/月的水平），所以容易导致去库存周期偏高。而在存销比偏低的10个城市中，除杭州、南京两个城市属于二线省会城市外，其他8个城市都是三线城市。此类城市去库存周期相对偏小，即都低于6个月的水平，政策收紧的概率较大。

二季度房地产政策收紧

报告分析称，一季度全国100城住宅库存的特征很明显，即继续表现出住宅库存不足的特征。当然类似城市主要是规模较大的城市，其市场基本面较好、房屋买卖相对活跃，进而会出现库存规模"跌易增难"的现象。 预计二季度全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。当然，预计一二线和三四线城市的政策会有差异。其中，近期包括大连、武汉、长沙、杭州、西安等二线城市的政策继续收紧，此类政策包括限购、限售、摇号、优购（给予优先购房权）等内容，利好规范市场交易和缓解库存不足的风险。比如说在优先购房权上，包括棚改对象、首套购房者和相关人才在摇号中有优先认购权，这就有助于在房源不足的情况下，形成更公平的摇号制度。而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。

来源：易居研究院