涨幅居80城第三 限购后珠海库存重回2011年

珠海房产管家 2017-09-11 00:42:00
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珠海的房价史,某种意义而言,也是珠海知名度的发展史。 何出此言?从稳居全国百城房价前 10,到 2016 年房价超过广州,到逢被央视报导就自然冒出涨价讯号,再到限购政策与北上广深同等严厉度。珠海 “知名度” 迅速打响,从立足广东,最终走向全国。 然而,当面对非凭经济、科技、人口、实力打底,而靠全国文

珠海的房价史,某种意义而言,也是珠海知名度的发展史。

何出此言?从稳居全国百城房价前 10,到 2016 年房价超过广州,到逢被央视报导就自然冒出涨价讯号,再到限购政策与北上广深同等严厉度。珠海 “知名度” 迅速打响,从立足广东,最终走向全国。

然而,当面对非凭经济、科技、人口、实力打底,而靠全国文明城市、重大利好、未来规划这样的宣传效果,更多的只能无奈!

从房价涨超广州到库存排第三

这几天,珠海又受关注了,然而这一次不是凭房价,而是凭库存。

来源:上海易居研究院

据较新发布的全国 80 城新建商品住宅库存量来看,一二线城市库存跌至底部,比如北京、上海库存量跌 27%,广州跌 22%。一二线城市因土地供应有节制、市场需求量大,并不存在明显的库存压力。

三四线城市库存情况也存在明显差别,比如九江、杭州、滁州、张家口、马鞍山等库存下滑了 40% 以上。作为限购后较为热点的三四线城市,其市场交易热度要高于全国平均水平。

而去年涨幅前列的珠海,库存增幅 25%,位居全国 80 城第三位,是库存 “重压区” ,去库存力度也大。

从去年房价超过广州到库存涨幅全国第三,一方面,说明珠海楼市调控压力巨大;另一方面,在限购的大环境下,珠海楼市为了控制珠海的房价增长采取的是分级备案制度,限制网签备案,大量房子卖了但是没有网上备案,因此不会显示售出。

2016 年全年各区域均价(数据 / 中原)

以航空新城为例,多个开发商向凤凰房产透露,板块均价不能超过 2 万 / 平,不然,不予备案和发预售证。从几个别楼盘现状来看,确实出现预售证不予办理的情况。没有预售证就无法按时按量开盘卖方,导致房源积压。

已经卖了却不给备案的房源,再加上准备卖却因预售证下不来而积压的房源,都直接拉高了库存数据,归根结底,只是一场 “数据游戏”。

限购后,库存重回 2011 年

住宅方面,根据中原地产不完全统计监测珠海 92 个一手在售项目,截止至 2017 年 6 月底,珠海商品住宅 已批未售库存量约 11592 套,建筑面积 139.04 万平米。

珠海库存接近 2011 年(数据 / 中原)

按照近 6 个月销售速度,去化期 约 9.4 月。从限购以来,重回百万平米库存,已赶上 2011 年的库存量。

库存量主要集中于西区,西区库存量达 7562 套,建筑面积 80.39 万平米,西区 库存套数占全市的 65%,而市区 (不含横琴) 的库存主要集中于唐家及南湾片区。 

库存重灾区为金湾、斗门、南湾(数据 / 中原)

反观珠海近一个月来开盘项目,与相邻的中山形成鲜明对比。

珠海 “金九” 排名前列周末有两个楼盘开盘,据有关人员透露,位于唐家的九洲绿城 · 翠湖香山开盘当天去化率仅 5 成;反观另一毗邻珠海的楼盘——锦绣海湾城第 9 期,开盘当天去化率超 9 成,销售额高达 3 亿。

限购后开盘去化(数据 / 合富)

事实上,限购以来,珠海购房者观望情绪浓厚。

从 “408” 新政前后分性质项目开盘加推的情况来看,商改住项目的整体去化率 83%,住宅项目整体去化率 47%,商改住 产品整体消化率高于住宅产品去化率 36 个百分点,商改住产品市场表现优于住宅。 

珠中金九 13 盘预计加推

“合理价格” 的房子会在哪?

除了上周末翠湖香山和锦绣海湾城第 9 期(销售均价为 13400 元 /㎡)的开盘,从目前进行备案和预售的项目情况来看,珠海预计将有 11 个项目或将在 9 月推出,集中在西区和香洲,不少商业项目,此外,约有 5 个纯新项目。

其中,灏怡天揽在 8 月 12 日当天已经正式启动派筹,备案均价 42874.97 元 /㎡,预计 9 月 9 日将首次开盘;位于吉大的万科石花 66 號 8 月中旬正式开放了项目销售中心和样板间,9 月也或将开始推售产品。

9 月预计推售新品的住宅项目中,位于斗门的世荣井岸大观(备案均价 16277.70 元 /㎡)和唐家的蔚蓝公馆(备案均价 28943.5 元 /㎡)为纯新盘入市,两项目均已取得全部房源的备案,9 月或将推出部分产品。

9 月预计开盘项目

而据项目消息,平沙九号 9 月 6 日将正式推出其二期,建面约 96—122㎡的三房、四房。

金地格林泊乐则将推出其三期产品,此前项目 5 栋已经进行价格备案,备案均价 15206.10 元 /㎡。

说到推货节奏,就不得不提万科城,项目今年基本保持着每月推售一栋新品的节奏。八月万科城已经取得 8 栋、9 栋的备案,而从备案来看,其产品增加了复式产品。

据开发商透露,预计将在 9 月中推出 9 栋,为其倒数的第 2 栋高层,备案均价 27524 元 /㎡,这预味道着万科城将进入收官阶段。

除此之外,之前有较大体量备案和预售的项目,如恒大海泉湾、龙光玖龙府、中海湖畔岚庭等项目 9 月也或将应市推出部分新品。

结语

珠海小推货潮的 “金九银十 “已经来临,低价老盘面临清盘,新房有价无市是当下的现状,珠海已经实实在在的进入市场淡季。

一方面是限购、限贷控制了有资格购房人群总量。另一方面,预售证的发放节奏被各地政府严格控制,再加上备案的严格控制,最终造就了珠海库存增幅 25%,位居全国 80 城第三位的尴尬局面。

珠海肥楼市依旧面临控制房价和有效区库存的双重压力任重道远。预计尤其是纯新盘的开发商,接下来要抗很久,房价不会涨,但是也不会跌,就看谁能抗。

而对于购房者,改善需求面临的是买房的好时机,因为开发商在拼不了价格的前提下,还能拼品质。珠海的品质房正在跨一个新台阶,改善可选择性比较大。

对于刚需,低价盘能出手时就不要犹豫,买不到低价盘的,那么限价盘能买就买,否则后期一旦低价盘全面清盘,则只能被动接受高价盘或者远郊房源。

素材来源:凤凰房产网

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。