8月珠海楼市量跌价微涨 多个项目摩拳擦掌备战金九银十

珠海楼市进入深度博弈期，经历人气低迷后，随着新品的陆续上市，成交数据表现出反弹势头。虽然明面上住宅网签量走势下行，但由于受到网签限制的影响，实际成交走向截然相反。从珠海住规建公布的网签数据来看，8月珠海新建住宅网签面积15 .46万平方米，环比下降11.17%.网签套数1483套，环比下降11.67%.

相较今年5月份后珠海楼市成交下滑情况，业内分析，8月份作为金九银十的承前启后月份，成交开始有所起色，同时9月初已相继有7个项目新增备案，加上新增供应储备不断增加，开发商蓄势金九银十意图较明显，预测后势销量增长势头较强，楼市热度或将有所提升。

全市新增备案规模环比下降61.38%

据中原地产统计珠海市备案网站公布的数据显示，8月住宅供应量显著下滑，新增住宅726套，供应规模7.52万平方米，环比大幅下降74.31%，同比下降71.63%.当月横琴为主力供应区域，共取得302套新批房源，新增供应规模3.28万平方米，占全市43.62%.同时，市场成交冷淡，加上办公类物业调控，开发商推货意愿减弱，2018年以来斗门区域首次整月无新增供应。

本月住宅新增供应房源以60-80平方米两房小户型产品为主，共新增196套，占全市总供应量的27%.

作为市场前哨，备案方面同样大幅下滑。据统计，8月全市住宅新增1386套，新增备案规模11.79万平方米，环比下降61.38%，同比下降52.88%.新增备案以西区项目为主，备案1386套，规模达5.97万平方米，占比50 .62%；市区备案107套，规模1.71万平方米，占比14.48%，环比下降86.88%.而三一南方总部大厦商务公寓集中备案，拉高横琴备案规模，横琴备案675套，规模4.11万平方米，占比34.90%，环比上升40 .26%.

未来金九银十的楼价如何？8月全市住宅备案均价30772.61元/平方米；市区项目备案均价45790 .31元/平方米；西区项目备案均价16779 .81元/平方米；横琴区域备案均价44837.05元/平方米。

分析称，淡季行情下楼市新推成交表现持续低迷，8月全市住宅开盘加推项目8个，共推出1667套房源，环比增长18.56%，与此同时总体开盘去化率却不足3成。另外，8月商品房开盘当日消化约486套，去化率仅为29 .15%，去化率较7月回升5.4个百分点，但整体去化率仍不足3成，市场延续冷淡局面。

8月成交量价“绝地反弹”

从珠海住规建公布的网签数据来看，8月珠海新建住宅网签面积15.46万平方米，面积环比下降11.17%.网签套数1483套，环比下降11.67%.市区网签4.51万平方米（413套），环比下降10.28%；横琴网签0 .64万平方米（73套），环比增长5.82%；金湾网签4.71万平方米（431套），环比下降15 .06%；斗门网签5 .60万平方米（566套），环比下降10 .07%.

不过，上述数据受网签限制的影响有一定的滞后性。据中原地产监控全市119个项目的成交数据统计，2018年8月全市住宅成交约1152套，销量环比增长11.95%；从各区域成交占比来看，西区作为全市的价格洼地且房源供应充足，其成交水平远超市区及横琴，引领市场；8月西区总成交719套，占比超6成，其中，斗门成交545套，占整体47.31%；金湾成交174套，占整体15 .10%；市区房价高企且受限于后续房源补给不足，整体成交水平较低，8月市区总成交376套，占比3成，主力成交片区集中于唐家、南湾，分别成交174套、166套；另横琴市场8月成交57套，占全市4.95%.

根据监测，截至2018年8月底，全市均价21606.93元/平方米，环比小幅上升5 .98%，同比上升7.09%.从各片区看，本月唐家片区均价与去年同期相比明显增长6821.53元/平方米，主要是由于8月区域高价项目相继入市成交，拔高区域整体价格水平。

多个高价项目入市，唐家价格升幅明显

区域方面，不少区域保持量价齐升的节奏。市区表现量价走势同步上扬，8月市区成交住宅3 7 6套，环比增长49 .80%，同比增长44 .06%，市场热度稍回升。而2 0 1 8年8月市区均价33473.77/平方米，环比增长8.32%.这是由于自调控加码以来，市区由于库存规模不大且后续供应体量较小，去库存压力小于西区，因此房企让利幅度有限，价格下行压力不足，价格持续高企。横琴楼市表现量升价稳，区域市场热度较去年同期有所回升。

8月唐家价格明显上扬。市场量价齐升，销量环比增长7.41%；受雅居乐国际花园等项目相继入市及区域高价项目相继入市影响，市场均价33670 .89元/平方米，环比大幅上扬24.37%.

南湾片区量升价跌，成交量显著反弹，环比大幅增长3倍。据统计，2018年8月南湾成交住宅1 6 6套，环比增长348%，8月南湾片区新盘入市，刺激成交上行，成交量环比增长349%.近三个月受成交结构影响，价格波动幅度较大。2018年8月南湾区域均价32652.22元/平方米，环比回落12 .89%，同比下降12.94%.

斗门片区量升价稳，8月斗门市场均价15005.79元/平方米，环比基本持平；销量稍回升，环比增长16.17%.金湾片区则大幅冲高后销量持续萎缩，价格走势小幅上行。

库存量居高不下，未来还有项目要推出

库存量依旧居高不下，商办类受限储备粮更甚。据中原监控数据，2018年8月末全市库存量208.44万平方米，按照近6个月的去化速度，库存去化周期约11 .23个月。其中，受新增供应影响，横琴库存增长最为显著，本月末区域库存面积为14 .82万平方米，环比大幅增长22 .47%.全市库存量仍主要集中于西区，斗门库存量82 .64万平方米，占比39 .65%；金湾库存量41.52万平方米，占比19.92%

此外，值得注意的是商办类项目更为严重。根据合富研究院（珠海）提供的数据显示，全市在售31个商务办公项目，截至8月末珠海存量62.6万㎡，按照前六个月月均成交5 .4万平方米估算，出清周期约12个月。同时，未来半年约33个纯住宅新盘蓄势待发，预计供应量高达380万平方米，西区、唐家区域将成为主战场，市场竞争激烈；而未来半年约19个纯商办新盘入市，预计供应量高达108万平方米，集中于横琴、南湾和拱北区域，占比超9成。

业内分析

蓄势金九银十意图明显，后势销量或增长

中原地产认为，房地产市场政策风向由需求端转移至供应端，近期各地城市调控均聚焦于土拍市场。自7月起，上海、福州、厦门、成都、武汉等多个城市相继出台了未来五年供地计划；中山虽无相关文件出台，但近期新供应地块均增加了商住分离要求，以及用地出让后实行商品房现售等限制；而珠海2016年10月后土地招拍挂环节已采取限地价竞配建等方式控地价，今年8月再次出台文件，对“供地计划”“土地节约集约”及“开竣工监管”等方面提出明确指导意见。从前期土地价格、土地供应到后期工程进度等各方面进行规范调控，使得中长期楼市预期可控，助力市场回归平稳监控发展。

同时，珠海8月住宅供应萎缩，新增供应量仅7.52万平方米，同比、环比均大幅下挫超7成；8月楼市量价稍反弹，住宅成交量环比增长11.95%，全市价格受成交结构影响小幅增长5.98%.8月新推成交表现仍不理想，去化率不足3成。9月初，已相继有7个项目新增备案，新推出市场2073套房源，备案面积20.37万平方米，新增供应储备不断增加，开发商蓄势金九银十意图较明显，预测后势销量增长势头较强，楼市热度或将有所提升。

来源：南方都市报

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