记住这些地块规划曝光项目 1年后将成珠海焦点

进入7月，珠海楼市又有唐家、斗门、平沙等多幅住宅地块公示了规划方案，而且大都是品牌房企项目，按照正常的动工周期，这些项目将在1年以后陆续入市，成为市场的关注焦点。

据统计发现，这其中既有楼面价达到2万元/㎡以上的地块，也有位于远郊区域平沙的地块，也有部分是通合并购合作等方式拿下的地。调控背景下这些地块后期入市或将面临更大压力。

龙光、格力、碧桂园、保利、佳兆业

此外：29120也终于现身


近期新公示规划的5幅地块包括格力科创北围29120地块、龙光斗门白蕉地块、佳兆业斗门乾务地块，碧桂园+保利的平沙地块。

其中格力唐家科创北围29120地块，去年8月26日由格力地产以12.48亿竞得，楼面价达到29120元/平，位于其地块旁的雅居乐三地块已于年前动工；

位于斗门乾务的17055地块，上半年被佳兆业以2.17亿的总价竞得，楼面价为7500+2820的配建；位于平沙新城的17035和17036地块分别被碧桂园和保利，以5640+7317.8的配建和5800+11288.44配建竞得。

这才是平沙板块上半年自万华和三一重工后，再增两家千亿房企进驻。

格力29120地块：该宗地面积为14287.34㎡，项目计容面积为62039.28㎡，其中地上为地上建筑面积为44726.37㎡，项目有4栋分别为12层、13层、两栋24层的高层组成，楼高介于41.95米-80米。

将提供车位429个。根据规划图显示，建成之后，项目将由沿街商业、4栋住宅组成。

龙光斗门地块：案名九龙湖花园，位于斗门区白蕉镇白石村长围西围下格，白蕉路西侧。建设总用地面积为46666.58平方米，建筑总面积为111188.72平方米，容积率1.8。

建筑高度为79.65米，层数为2-25层，配套停车位840辆。

碧桂园平沙地块：碧桂园保利海悦天境花园，项目位于平沙新城汇海路东北侧、邻善路东南侧，占地面积30811.76㎡，总建筑面积达102608.63㎡，容积率为2.5，绿地率这35.04%，配备停车位771个。

从项目规划图得知，该项目将建9栋高层建筑。

保利平沙地块：保利碧桂园海棠花园，与碧桂园保利海悦天境花园相邻，项目占地面积47530.25㎡，总建筑面积达155355.615㎡，将建设12栋高层及超高层建筑。

此外，保利碧桂园两大开发商将采取合作模式开发这两地块，名称也分别冠上了两家品牌房企的大名。

佳兆业乾务地块：6月22日，在6月初被佳兆业竞得的斗门乾务地块的用地规划许可正在住建局官网上进行批前公示，这意味着该项目进入了报建过程。

该地块位于斗门区乾务镇珠峰大道北侧，宗地编号为珠国土储2017-22，宗地面积为16087.59㎡。在竞得地块仅仅过去20天，即开始建设运作，也展示了佳兆业进一步布局珠海的决心。

多数地块规划公示摆上日程之后，预计1年左右将陆续迎来面市，届时这些“声名赫赫”的项目将成为关注焦点。

高价地块或难有高房价

开发商寻求策略

“保利、碧桂园两大品牌房企先后到平沙拿地，是因为目前主城区土地以及金湾、斗门这些热门区域的土地越来越难拿了，此外，香洲区的土地又以旧改为主，在土地市场竞争过于激烈之下的一种退而求其次的选择。”业内人士一语点明了珠海目前的土地现状。

在严格的限价政策下，这些区域高价地块价位或基本无法达到开发商预期，如自从限购政策出台之后，航空新城的所有项目备案均价均未过2万/平，甚至有部分回落。珠海各区域部分项目也因为备案价格的过于严格，迟迟未拿到预想价格的备案。

而早在4月珠海已出台规定，不仅限定较高拍卖价格、对于土地保证金提高至60%，还配备了一定的配建面积，在热烈竞拍时也是在配建面积上进行增加。这意味着开发商高价拿地也将自行承担高成本压力。

按照此项规定，目前各板块楼面价的较高限价实际不是板块的水平，在加上增配建、自持等各种限定要求后，实际可售楼面地价将大得多。


凤凰房产注意到，目前开发商也采取了一些策略，比如合作开发分摊成本，包括上文碧桂园和保利分别在平沙拿地的地块，未来将成为房企合作开发的“联合体”。此外就是改变产品定位，例如以29120拿下的地块，为了使利润较大化，开发商很有可能将项目打造成标杆豪宅，对产品的面积段放宽至豪宅标准，通过高总价提高整个社区的层级和素质。

值得一提的是，位于格力项目的雅居乐三地块于今年3月初动工，彼时“预计年后入市价格将过5万”的文案，在各大中介朋友圈不胫而走，但部分业内人士却不敢苟同，理性的认为，一块高价地块进来之后，都会给市场一个“放大版”的一个市场效应，即是说无论你的定价高低、销售进度快慢都会给市场带来不同程度的影响力。

“这个地块较大的挑战是，目前为止，这个片区仅仅只有这个地块单价六至七成的市场价值度，在整个片区尚都不足以承载可能接近4万的项目成本的梯成时，意味着未来一年之后，等于需要板块楼价要上涨30%，才有可能弥补这个成本。而今年的房价整体大形势大政策。其实根本不足以支持这种上涨幅度，企业更多的选择是将是放在项目后期走向上。”彼时，业内人士对凤凰房产表示道。

如今事隔近4个月，这个观点依然适用于日前格力29120地块动工的情况。

来源：凤凰房产