盘活烂尾楼可重计土地出让年限 珠海出新规盘活“烂尾楼”

南都讯 时代广场、银丰大厦、巨人大厦、三海大厦、香洲商业城……对于老珠海人来说，烂尾楼是城市里再熟悉不过的存在了。盘活“烂尾楼”，珠海又将出台新规。5月26日，珠海市自然资源局发布关于《珠海市“烂尾楼”整治处理实施细则（公开征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）公开征求意见的公告。

根据《意见稿》，珠海“烂尾楼”的四种处置方式仍为项目续建、拆除重建、综合整治及政府收回。此外，《意见稿》进一步明确了“烂尾楼”债权债务处置、报批程序等具体要求。

珠海市自然资源局《起草说明》中介绍，2017年5月10日及2018年1月26日，珠海先后印发施行《关于加快珠海市烂尾楼整治处理的实施意见》及《珠海市住房和城乡规划建设局 珠海市国土资源局关于<关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见>文件执行有关问题的补充通知》。上述两个“烂尾楼”处置政策出台以来，有效推进了一批“烂尾楼”盘活。2017年以来，全市6个“烂尾楼”正在实施拆建，54个“烂尾楼”正在开展前期工作。

因《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》有效期仅至2020年5月10日，为继续推进项目，做好政策衔接，相关部门开展了修订工作，形成《意见稿》。

有关单位和公众可通过以下途径和方式提出反馈意见，电子邮箱601322186@qq.com，或致信珠海市香洲区九洲大道中2002号2号楼601室（邮编519015）。意见反馈截止时间为2020年6月9日。

　　亮点

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　　债权债务处置可选取重整、和解或破产清算

与原“烂尾楼”整治处理实施意见对比，新的《意见稿》增加了部分内容。

《意见稿》明确，“烂尾楼”项目，是指土地用途为商业、办公、酒店或住宅，已取得《建设工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设，但于2011年12月31日以前已停工未续建，至本实施细则发布之日止主体未办理规划核实和竣工验收的经营性开发项目。

申报时建设现状情况与2012年以前测绘的地形图或拍摄的遥感影像图、卫片执法检查影像图显示的项目建设状况基本一致的，可认定为项目于2011年12月31日以前已停工未续建。

“烂尾楼”项目债权债务的处置指引，也为新增内容。根据《意见稿》，“烂尾楼”项目债权债务可选取以下方式之一予以依法清理：一、重整；二、和解；三、破产清算。各区政府（管委会）可探索“烂尾楼”项目预重整具体实施方式，积极指引及支持配合“烂尾楼”项目债务人实施预重整后，由债权人或债务人向法院申请重整。

　　2

　　原则上应延续原批准的规划设计方案

在地价扶持政策方面，《意见稿》要求，“烂尾楼”项目在要求期限内盘活的，地价计收时有处置方式：“烂尾楼”项目原已在市自然资源行政主管部门核计地价并存在欠缴地价记录的，须先交清原欠缴地价本金及相应的利息、滞纳金，方能进行续建、重建；对于出让用地，续建、重建涉及改变用地功能、增加建筑面积或土地出让年限重新起算的，原则上按办理地价核准当时的基准地价标准计收地价；经市自然资源分局批准减少原已核计地价的建筑面积部分，按原缴交地价标准扣减。

此外，经批准盘活的“烂尾楼”项目，项目不动产权利人需重新与市自然资源分局签订土地使用权变更或补充协议，在协议中约定土地出让年限。土地出让年限按土地使用权变更或补充协议签订之日重新起算。

“烂尾楼”的规划如何更新？《意见稿》表示，项目原则上应延续原批准的规划设计方案，严格控制调整原规划设计方案。原规划设计方案已不符合现行规划规范或公共利益的，须按现行控制性详细规划要求重新编制规划设计方案。如涉及增加建筑规模或改变用地性质的，修编后的规划设计方案须通过“四评估”（即公共服务设施评估、交通影响评价、城市景观风貌及历史文化保护评估、经济评估）进行合理研判，涉及控制性详细规划修改的，应经市城乡规划委员会审议。涉及增加住宅功能的，无需配建公租房。

用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，须按照规定在规划研究阶段一并开展土壤污染状况调查。住宅用地、公共管理与公共服务用地之间相互变更的，原则上不需要进行调查，但公共管理与公共服务用地中环卫设施、污水处理设施用地变更为住宅用地的除外。

　　3

　　建设时限严格要求，原则上一年内开工

对于“烂尾楼”整治项目保证金及竣工时限方面要求，新的《意见稿》也有调整。根据《意见稿》，需要续建或者拆除重建的，“烂尾楼”项目不动产权利人必须与区“烂尾楼”项目处置责任部门签订“烂尾楼”项目处置监管协议，明确工程进度要求，并按要求缴存履约保证金。履约保证金可以金融机构出具的不可撤销保函的方式缴存，其具体返还规则由各区政府（管委会）另行研究制定。

《意见稿》明确，“烂尾楼”项目的开工、竣工时限应当严格按照与市自然资源分局签订的土地使用权出让变更或补充协议执行，原则上应在签订土地使用权出让变更或补充协议之日起一年内开工；竣工时限以土地使用权出让变更或补充协议约定开工之日起算不得超过3年；建筑面积在10万平方米以上（含）且土地用途不含住宅的，结合实际建设工程量，可适当延长竣工期限，且位于万山区的延期不得超过4年，其他区的延期不得超过2年。如无法按时开工，且开工延期申请未获市政府批准的，应由区“烂尾楼”项目处置责任部门报原批准机关撤销原处置方案批复文件，取消相应的扶持政策。

　　案例

　　前山银丰大厦盘活

今年，珠海成功“盘活”一烂尾楼——前山银丰大厦。2020年1月，珠海发布了一则关于“烂尾楼”改造项目实施主体公示。根据公示可知，前山烂尾楼银丰大厦被珠海市骏誉房地产开发有限公司2018年2月以总价9.08亿元，楼面价25573元/㎡竞得，正步入拆除阶段。

日前，记者走访该片区，发现该大厦正在拆除。据了解，上述地块1997年前已建成商住楼一栋，面积约23855.12㎡。其中1-4层商业约12011.3㎡、住宅约11873.82㎡（不含地下室约4000㎡），主体建好未验收。

2019年5月7日，珠海市自然资源局网站发布了关于香洲区前山片区所在新镇组团A105a01管理单元（前山银丰大厦烂尾楼项目）控制性详细规划修改的批前公告。从调整前后的指标对比表中可见到，A105a0106地块用地性质由原先的二类居住用地，调整为商务用地+二类居住用地+商业用地，权属面积为13633.03㎡，其中住宅建筑面积≤22684㎡，商业建筑面积≤12872㎡。

值得一提的是，A105a0106地块还增加了二级邻里中心配套建设，建筑高度也增高至200米，项目A105a0105地块配套建设的幼儿园，规模也从原来的4班改为9班。

　　采写：南都记者 朱鹏景