全资讯!唐家科创北围实况考察!正蓄势待发!

本文来源：珠澳楼市（zhuaoloushi）公众号

对于珠海来说，科技创新海岸北围的地位十分特别。

从一块不折不扣的处女地，到经历三次大型土拍，大量开发商进场，现在的北围，似乎正蓄势待发。

地价一览

区域现状

科创北围，位于整个珠海版图的最北端，与市区相比更邻近中山，周边暂时没有大型商业集聚，驻守在此的工人和企业员工依靠的是企业食堂和科技创新海岸园区的超市，车多人少，尘土飞扬。

珠海北站是北围较大的交通枢纽，但由于通勤班次较少，且缺少直接目的地，所以现在的它看起来更像是一个临时停靠的公交站。

道路交通建设方面，北围稳中有进。兴南路、兴中路、金峰路等系列路段现已交付或通车，围绕北围的路网建设初具规模。对外道路方面，科创北围邻近广澳高速、西部沿海高速和港湾大道、兴业路（北段）等核心路段，无论往来市区还是其他城市，均有快速路可走。

（金业北路进展）

开发现状

与珠海其他区域相比，科创北围乍看之下缺少背景缺乏惊喜，但为什么众多开发商却把这里视为排名前列战略高地不惜高价进驻？这个地价足以秒杀市区和横琴的峰值、成为珠海地王聚集地的片区，现在又是什么模样？

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科创北围排名前列期

雅居乐国际花园

2016年，雅居乐首进珠海便豪取科创北围三宗地，合共面积约8.4万㎡，楼面单价均在28000元/㎡以上，成交金额高达58亿元！

现项目推广名雅居乐国际花园，共分为三期开发，目的打造区域内较大型的高端社区。据实地考察，目前一期正在建设中，产品线为6米层高、约90-121㎡三至五房复式单位，二期工程进入动工阶段，三期暂为建筑工人的板房宿舍。

同期项目

格力金鼎12号地块

作为珠海地王，格力地块地价高达29120元/㎡。此前一直未见动静，本年4月重新取得新的批前公示，规划4栋高档纯住宅，目前可见数座塔吊施工。

科创北围第二期

招商雍华府花园

2017年6月，招商蛇口以20000元/㎡的地价+4036.14㎡配建，宣布进军科创北围。2017年9月公布批前公示，案名招商·雍华府。

项目总建筑规模34361.40㎡，规划4栋18层高的纯住宅高层建筑，总户数323，主推92-125㎡的3至4房平层，小区配备泳池和儿童游乐设施。如今，项目楼栋正在建设中，目前是片区进度较快的项目，据销售中心人员透露，项目近期将召开发布会，约于8、9月入市。

同期项目

万科翡玲苑&万科翠珑苑

万科6月取得相邻的两宗地，土地属性为二类住宅和商业服务业设施用地，将自带1.9万㎡的商业配套——万科里——这是片区目前较大的商业配套，目前，两个项目均在地基处理中。

唐家公馆

黑龙江高盛6月取得用地，规划有5栋高层住宅，其中1栋为16层，其余4栋为17层，配建有1栋3层高的幼儿园，建筑面积为2203.53㎡。已动工。

仁恒北岸苑

报建建筑规模为65030.28㎡，高度为59.15米，规划有4栋19层建筑，2栋1层建筑，已动工。

科创北围第三期

龙湖天钜院

2017年12月，龙湖在科创北围拿地宣告正式挺进珠海。该宗地面积11140㎡，住宅比例为60%，商业比例40%。今年3月，龙湖天钜院批前公示出炉，规划总建筑面积43044.75㎡，将建成6栋住宅和1栋商业，隶属龙湖顶端的天字系产品。目前该项目正在动工建设，钢构框架已超出地面。

同期项目

大德世贸广场

河南领创项目，本年5月中旬取得批前公示，土地属性为商业、商务设施用地，将兴建4栋14层建筑，目前未动工。

华发睿谷名苑&华发智谷名苑

华发集团两个住宅项目，建设规格相当，合共建设11栋高层住宅，但两项目区位并不相连，中间隔着颐盛项目。目前少量塔吊和挖掘机施工，平整地块中。

颐盛项目

暂未出批前公示，项目现场未有大型施工机械进场。

价值探索

能承载这么多的高价项目，科创北围一定有其特殊之处，一个新城的崛起绝不是单凭几个开发商扎堆就能兑现，解构这个区域的价值，惊喜很多。

论科创北围的价值闪光点，区位和轨道交通特别是绕不过的话题。虽然目前北站的拉动力稍显薄弱，但联合整个粤港澳大湾区的布局，北站边缘化的势头有望逆转，从更长远和宏观的角度考量，诞生一个CBD也不无可能。

深中通道与翠亨新区

与科创北围隔河相望的中山翠亨新区，便是深中通道的落脚点，来自珠江东部的资本力量，将通过这个超级通道实现对科创北围的空前覆盖。

翠亨新区是未来中山经济的新增长点，区别于粗放型的制造业园区，翠亨将以高新技术为发展命脉，直接承接深圳的产业结构转移，而且将向更广阔的西部市场延伸。

深珠通道

目前，深圳核心区域无法直接连通珠江西部，更多的资本资源向邻近的东莞和惠州发散，东西两岸的合作交互并不频繁。6月14日，深圳特区报刊登了关于《南坪快速路衔接沿江高速并西延对接深珠通道》的专题报道，当中披露了深珠通道的初步路线图。

深珠通道属于整个大湾区的远期规划，由城轨+高速公路组成，是继港珠澳大桥、深中通道后的第三项跨海工程。据悉，珠海陆地落点初步定在北站，也就是科创北围的所在位置，而它在深圳的起始点竟然是举世瞩目的前海湾！

前海湾的地位相信不用赘述，得益于自贸政策和深港合作的利好，现已一跃成为中国较具竞争力的区域之一。无论是跨境贸易、技术开发、文化传播等方面，前海都牵扯着整个湾区的神经。深圳前海连接珠海高新区，省去的不止是绕道虎门大桥的时间成本，更多是这个敞开的资本市场、人才、机遇。

广深港高铁

据媒体消息透露，广深港高铁有望较快在今年9月开通，湾区的轨道网络将迎来活跃时期。该高铁是湾区联动发展的重头戏，沿线不仅途经西九龙站、深圳北站、广州南站，经广深接驳的城市也能收获其利好。虽然从地缘的角度来看，珠海受广深港高铁的影响不大，但结合远景规划，粤港澳的轨道网络势必形成一个紧密的体系，并且盘活广深港周边城市，湾区生活圈将被扩大，届时依仗城市轨道（珠海北站）联深通广的科创北围，其优势也将随之而提升。

产城一体化

据珠海城轨公司工作人员早期透露，科创海岸北围及TOD片区总占地10.04平方公里，总建筑面积达1051万平方米，项目规划打造“产城一体，融合发展，政府主导，企业运作”的产城一体化低碳新城，规划建设智慧产业园示范区、TOD模式示范区等。

目前，片区周边产业氛围浓厚，其中不乏健帆生物、长园电力、全志科技、魅族等上市企业，但总体规模并未整合壮大，珠海高新区的品牌也未打响。但随着珠海入户政策放松、英才计划出炉、高新企业扶持政策的完善，我们展望有更多的企业能在这里开花结果。产业是城市发展的支柱，产城结合，珠海的发展才能锁住人才和资源，外部大型企业也才会顺势而来。

结尾的话

一座新城从0到1，要克服重重难题。当初画下的一块饼，只有在手边才会兑现其充饥价值，望梅止渴让人口舌生津，但饥肠辘辘的感觉并不会消除。

就目前各大项目的进度估量，科创北围距离兑现潜力还有些时日。如果人口、产业、基建投入等问题迟迟未能解决，那么谁将是北围的主人呢？在现行政策的抓手下，靠珠海176万的人口显然不能让这个目前稍显单薄的片区更加丰满；以珠海现在的产业基础，也绝不能实现企业的井喷。科创北围的诞生，或许在某程度上宣告了珠海闭门思维的结束——只有广泛吸纳外部先进人才，让他们在这座城市扎下根、立下业，才是比较实在的出路。