小区公共垃圾房被私自出租?业委会这么做为业主赢回权益!
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来源：珠海香洲
近年来，开发商私自出租小区内车位、绿地等，公共场地的情况层出不穷。
相信很多人都会有这样的疑问
小区的共有财产被非法占用
究竟该如何维权？
出租后获得的收益
又该如何分配？
近日
珠海某小区的居民就遇到了这种情况
他们是如何做的呢？
案件梗概
香洲区某小区垃圾房被开发商对外出租并收取了租金86800元，小区业主获悉后纷纷表示不服。近日，该小区的业主委员会将开发商珠海某房地产开发有限公司一纸告上香洲法院，请求确认小区垃圾房所有权归小区全体业主所有、开发商支付垃圾房的占有使用费等，法院支持了该小区业主委员会的诉讼请求。
案情回放
上述小区配套设有一座垃圾房，建筑面积共为112.43平方米，功能为公用设施，用于堆放小区内的生活垃圾。
（图文无关）
在垃圾房建成时，开发商珠海某房地产开发有限公司就在该垃圾房的西边隔出一块面积为50平方米的房屋。
2015年1月，小区的开发商珠海某房地产开发有限公司将小区垃圾房的西半部分（约50平方米）的房屋使用权出租给粤某武公司使用，合同约定租赁期限为三年，粤某武公司每月向开发商支付租金2800元，从第三年起租金上涨为3080元/月。
开发商的出租行为被小区的业主获悉后，顿时激起了业主们的不满。
随后，小区的业主委员会向香洲法院打起了维权的诉讼。
业主委员会向法院主张，小区垃圾房所有权应为小区全体业主所有，开发商并非实际产权人，无权改变垃圾房的用途，更无权对垃圾房占有、使用和出租受益，请求法院确认小区垃圾房所有权归小区全体业主所有，确认开发商与粤某武公司签订的租赁合同无效，粤某武公司限期腾房迁出；并要求开发商支付垃圾房西半部分房屋的占有使用费（至实际腾退之日止）。
法院审理
香洲法院经审理认为，案涉垃圾房在登记中明确为公用设施，依照法律规定，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
因此，案涉的小区垃圾房应属于业主共有。小区开发商擅自改变该垃圾房用途出租给粤某武公司作商用，小区业主委员会主张该租赁合同无效，要求粤某武公司腾退的请求，法院根据相关司法解释规定，予以支持。
因租赁合同无效，开发商无权收取租金，开发商应将已收取租金支付给小区业主委员会，粤某武公司应按照合同约定的标准向业主委员会支付垃圾房的占用费，因粤某武公司已经实际支付2017年7月以前的租金共86800元，法院支持粤某武公司还应支付自2017年8月至实际腾退之日的占用费（按合同约定每月3080元的标准支付）。
（图文无关）
据此，法院判决确认案涉垃圾房归珠海市香洲区某小区业主共有，开发商珠海某房地产开发有限公司与粤某武公司签订的租赁合同无效，粤某武公司应将租赁的案涉垃圾房退还给小区业主委员会；开发商珠海市某房地产开发有限公司向小区业主委员会支付2015年1月至2017年7月的租金86800元；粤某武公司从2017年8月1日至实际腾退之日按每月3080元标准向小区业主委员会支付占用费。
法官说法
建筑物区分所有权中的共有权，是指业主依据物权法或者管理规约的规定，对区分所有建筑物中的共同所有的部分所有的占有、使用、收益、处分的权利。
我国《物权法》规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
本案中，案涉垃圾房在登记中明确用途为公用设施，应属于业主共有。
而根据相关司法解释规定建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
因此，法院对业主委员会要求限期腾退及支付占用费的诉讼请求予以支持。
法条链接
《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
素材来源：香洲法院
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