前2月50大城市 卖地金额同比涨六成 溢价率处低位

搜狐焦点珠海 2018-03-05 08:54:13
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调控之下,热点城市土地出让数量增多,且成交溢价率明显下行。

调控之下,热点城市土地出让数量增多,且成交溢价率明显下行。

据中原地产统计,今年前2个月,50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿,相比2017年同期的4019.2亿上涨达60.5%。其中最高的为杭州,出让金591.5亿同比上涨250%;其次北京564亿同比上涨346%、苏州498亿。但土地溢价率普遍保持低位,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的数额。

背后也显示出房企的活跃。世联行一位负责规划人士告诉21世纪经济报道记者,他所接触的包括旭辉、金科、荣盛等房企,对于2018年土地市场态度仍然“求地若渴”。“房企普遍认为,2018年仍然是调控高压年。但他们同时认为,调控年也是拿地年。不过,房企拿地态度会有所谨慎。”

土地热度不减

开年以来,热点城市土地市场总体热度不减。

根据统计,前述50大城市中,热点城市土地市场也迎来开门红。包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市出让金额超过100亿。

一方面,热点城市推地热情高涨;另一方面,房企延续了2017年的拿地热情。

2017年随着销售业绩高歌猛进,房企在全年保持了积极拿地状态。CRIC整理的2017年房企新增土地TOP100榜单中,房企新增土地价值总量达42510亿元,新增土地建面达到89901万平方米。

房企对规模的渴望从未减弱,土地市场日趋呈现明显的“强者恒强”规律。据CRIC统计,2017年新增土地价值TOP10房企的集中率达到43%,而新增土地建面TOP10房企的集中率则为54%,超过一半。其中碧桂园无论是新增土地价值还是新增土地建面都位列第一,此外万科、恒大、保利屡屡上榜。这类房企由于自身规模较大,更需要通过大量的拿地来维持自身销售规模增长。

据中原地产监测,2018年以来,龙湖地产、碧桂园、中海地产、九龙仓集团、万科、世茂房地产、华侨城、旭辉集团、电建集团等房企拿地表现积极。

这也源于房企对未来销售目标仍有信心。龙湖集团CEO邵明晓在公司内部年会上曾表示,按照现在的速度,到2020年龙湖(新房业务)将争取迈过3000亿元。新房销售龙湖要保持行业前十名,并将推行5、3、2、1、5战略,即未来3年要出现1到3个500亿级的地区公司,3到5个300亿级的地区公司, 5到8个200亿级地区公司,8到15个100亿级地区公司,消除或合并三年以上仍在50亿以下的地区公司。因此,未来龙湖集团地区公司的数量会保持在30个左右。

一位土地拓展人士告诉21世纪经济报道记者,按照房地产运行周期规律,调控形成“松紧相间”模式。调控周期从初期的3-5年转变为近年的2年左右,呈现缩短趋势,经济危机和投资过热成为调控信号表现。房企普遍认为,市场将遵循这个规律前行。因此,调控高压之下,拿地也是一个机会。

中国指数研究院统计显示,百亿房企在销售带动下正大力补仓。50家百亿代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。

溢价率走低

尽管土地市场热度不减,但整体溢价率已经开始走低。房企对拿地风险已有所把控。21世纪经济报道记者了解到,除了采取收购、联合拿地等方式,一些房企也开始着手通过产业地产等方式获取土地。

据中国指数研究院监测,2018年首月,房企在热点一二线城市联合拿地数量增多。其中,龙湖联合体以8亿元摘得重庆一地块,首创远洋联合体以61亿元摘得北京朝阳区一地块,万科联合体以9.2亿元摘得杭州一地块,旭辉中粮联合体摘得北京一地块。房企联合体拿地通过强强联合形式分摊风险的同时,实现利益的共享。

受区域经济发展和房地产市场成熟度影响,发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,长三角和珠三角为众多房企投资的重点。长三角地区TOP10企业拿地总额高达494亿元;珠三角和中西部以402亿元和379亿元分列第二、三位;环渤海地区由于推出土地城市数量较少等原因,拿地总额位列第四位,为347亿元。

拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布局集中于其深耕区域。如碧桂园除环渤海外在其它3个榜单中均有上榜,以150亿元拿地总金额居榜首;中海、华侨城、万科、旭辉等房企则在各城市群榜单中也出现2次;祥生地产、越秀地产等中小房企则分别在长三角及珠三角城市群榜单中出现1次,布局较为集中。

整体而言,据中原地产监测,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

如2月28日,北京入市2宗土地。一宗为密云区密云新城0102街区MY00-0102-6014地块R2二类居住用地;另一宗为门头沟区永定镇MC00-0018-0060、0061地块B4综合性商业金融服务业用地。其中密云地块出现无人报价现象,再次流标;门头沟地块只有一次报价,最后底价成交。

一些房企也开始学习产业运营模式来获取土地,其中不乏传统房企。据知情人士透露,融创中国在一些城市获取土地中,也开始采用通过带动产业招商运营等模式来增加土地获取优势。

中原地产首席分析师张大伟认为,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。值得注意的是,严格调控之下,虽然房地产市场销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,这令房企对非优质地块的积极性降低。

张大伟认为,房企对未来房地产市场走势出现分化。整体看,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,土地市场溢价率有所降低。如2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至目前是13%。不过,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了提高销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。

(来源:21世纪经济报道)

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