行业发展指数|1-2月中国物业服务发展指数TOP30及报告

观点指数 疫情期间，居家隔离成为重要防控措施，活动人流大幅度减少，物业服务企业成为疫情防控中的关键一环。

同时，物业服务企业凭借基础物业收入稳定，在资本市场上火热仍旧，大部分物业股逆势上扬。据观点指数不完全统计，2月共计8家物管上市企业披露业绩公告，均实现正面盈利。与此同时，2月新增3家披露拟分拆上市企业，包括华润物业科技、先进物业和开元物业。

在项目拓展方面，尽管疫情期间非住宅类业态，例如，商业、文旅等，受宏观因素影响较大，但由于普遍高于传统住宅的溢价能力，仍是部分物管企业优选。

而在资本市场之外，全国多地发布疫情防控相关规范及扶持政策，支持物业更好地应对新冠肺炎疫情。在一系列政策利好下，物业管理行业发展愈加明朗。

疫情中的资本亮色

在2月一片惨淡的股市行情之中，大部分物业股逆势上扬。数据显示，截至2月28日，物业股平均股价涨幅达到20%，与市场环境形成鲜明对比。

来源：观点指数整理

观点指数观察发现，截至2月28日，滨江服务涨幅高达66.11%，永升生活服务、奥园健康、保利物业、佳兆业美好、鑫苑服务、新城悦服务涨幅超30%，物业股平均涨幅近20%。

即便大部分物管公司股价上扬，但不得不注意的是，此前号称“A股物业排名前列股”的新大正却略显颓势，下跌12.72%。

总的来看，物业企业的物业费收入在经济波动中具有较强稳定性，不同于其他消费服务型行业，基础物业服务收入基本不受影响，加之在疫情防控中凸显价值，因此板块总体估值得以迅速提升，这也是物业股的韧性所在。

另一方面，2月共有8家已上市的物业企业发布正面盈利公告，进一步加强市场信心。

数据来源：公开资料、观点指数整理

观点指数梳理后发现，盈利增长的主要原因基本都是物业在管面积增加及增值服务收入增加。目前来看，基础物业收入和增值服务收入仍是物业公司的主要收入来源，基础物业和增值服务也是物管企业上市能否获得高估值的两大关键。

另一方面，全国关于物业管理行业的相关补贴政策相继出台。

来源：公开资料、观点指数整理

值得注意的是，补贴金额并不会为企业的发展带来直接推进作用。补贴政策更多的是对额外成本的一种冲抵，并不会对当年度物业利润变化带来明显影响，更多的是体现在后续的发展意义上，比如利于收缴率、物业费提升，同时利于建立良好的服务口碑和品牌，提高物管企业项目中标率与收并购事件推进。

多业态布局与抗击市场风险

受疫情影响，大部分物管企业2月都聚焦于疫情防控工作，中标、收购动作均有减少。

来源：公开资料、观点指数整理

在收并购市场上，2月披露的收并购事件数仅为2件。其中，永升生活服务864.4万元收购青岛银盛泰物业50%股权，后者主要于青岛、济南、临沂及潍坊等城市提供住宅及商业物业管理服务。

对外拓展项目方面，据观点指数了解，2月项目拓展量极少，且中标项目主要为非住宅业态。

数据来源：公开资料、观点指数整理

可以看出，随着行业的不断发展，不同业态的客户特征及对物业服务的诉求皆有所差异。部分物管企业在以住宅为主的基础上，积极进行其他业态拓展，完善多元化业态结构，提升企业在市场发展中的抗风险能力。

如此次疫情来临的时候，在各个业态均有布局的物管公司优势显现。而一些以非住宅物业为主的物管公司则更容易受到影响，最直观的体现则是在股价涨跌幅上。同时，从已公布的对物管企业的扶持政策来看，多数补贴并不涵盖非住宅物业业态。

例如疫情期间，很多商场、办公楼都没有营业，即使许多开发商发布减免商铺租金的公告，但如果疫情持续时间过长，给各个承租商户和企业的创收压力会进一步加大，一旦发生类似大面积退租等情况，则很可能会直接影响到物管企业的物业费收入。

数据来源：中物研协、公开资料、观点指数整理

短期来看，相比纯住宅物管企业，非住宅类受到疫情的影响相对较大，但相信是暂时的。从行业发展纵深的角度看，后者依旧会是市场青睐的投资标的。毕竟，非住宅物业普遍物业费水平高于传统住宅项目，能有效提升经营收入，实现企业的业绩增长。

事实上，为了突出自己的品牌优势，也有不少物管企业创立了适应商业或者办公楼的物业管理品牌。体量较大的物企通过拓展非住宅业态，改善营收结构，有助于应对市场变化。而中小型物企通过聚焦非住宅业态，深耕细分领域，亦可进行快速扩张，在未来的万亿蓝海中占得一席之地。

不过，需要正视的是，应用场景的不同、客户需求的差异化，使得不同业态之间的管理服务体系会有很大的区别。多业态发展固然能够给企业带来诸多优势，但对企业自身的运营服务能力则是极大的考验。

来源：观点指数研究院