房地产税怎么征?财政部部长这么说

沉寂大半年后，官方对房地产税改革发出新声音。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

其实，这篇文章明确未来房地产税计税依据，即“评估值”。目前，上海、重庆的个人住房房产税试点都按交易额征收。专家认为，分步推进应该指分地区逐步推进，也可能包括税制本身的逐步完善过程。

公开消息显示，11月2日，肖捷已出任中央国家机关工委书记、国务院机关党组书记、国务院副秘书长。

对个人住房按评估值征收房地产税

最近宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》引起热议和误解。其实，“房产税”与“房地产税”有所不同。房产税早已有之，1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》把个人所有非营业的房产划入免征范围，宁夏出台的细则仍不针对个人住房。正在推进的房地产税改革，核心在于对居民自住的房产征税。

2014年全国“两会”释放出房地产税由“试点推进”改为“立法先行”后，官方对房地产税改革内容一直无明确消息。肖捷文章中透露了未来房地产税改革的些许方向。肖捷提出“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，这是官方首次明确未来房地产税的计税依据。

上海财经大学教授朱为群对南都记者解释，评估值是以市场价值为基础的，但一般会低于市场价值，并保持一定时期内的稳定。据介绍，目前上海、重庆个人住房房产税试点都按交易额征收，重庆以房屋市场交易价值为税基，上海以房屋市场交易价值的70%为税基。朱为群指出，“市场价是波动的，评估价相对稳定，可以保证税基的确定性。”

上海、重庆试点无法按评估值征税的原因之一是我国还没有完善的房地产价值评估制度。美国、韩国、日本等国家或地区房地产税税基均为一定比例的土地和房屋评估值，政府形成一套完善的土地及房屋价值评估体系，每隔一段时间对土地和房屋重新估值。

“立法先行、充分授权、分步推进”

今年人代会期间，新闻发言人傅莹表示，房地产税法的确列入本届人大五年立法规划。

此次肖捷重申房地产税立法的重要性，提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。据了解，“立法先行”的原则并非排名前列次提出。2014年时任财政部部长楼继伟指出，加快房地产税立法并适时推进改革，加强调研，立法先行，扎实推进。

朱为群告诉南都记者，“充分授权”主要是指中央对地方的授权，即全国人大对省级地方人大的授权；“分步推进”应该是分地区逐步推进的意思，有可能包括税制本身的逐步完善过程。

适当降低建设、交易环节税费

肖捷文章中也提出适当降低建设、交易环节税费，反映出改革房地产税税负结构的目的，从建设交易环节向保有环节调整。

目前，中国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节涉及7个税种，保有环节两个税种。方正证券夏磊、任泽平撰文指出，房地产税结构呈现明显的“重建设交易、轻保有”的特点。根据《中国税务年鉴》数据：房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%左右，加上城镇土地使用税，保有环节税收贡献不超过5%；而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%，主力税种集中在开发建设和交易环节。

“大规模住房建设时代正在过去，存量房时代正在来临，保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。”方正证券首席经济学家任泽平认为。

朱为群介绍，降低建设和交易环节的税费负担，主要是土地增值税制度的改革以及各种行政性收费改革，具体怎么降需要考虑财政承受能力等各种因素。

房地产税改革牵涉甚广，制度设计至关重要。是否设计免征范围？税基和税率如何设置？不动产登记等相关制度如何跟上？从肖捷此次透露的内容看，尚不清晰。不过房地产税改革似乎势在必行通过改革房地产税等手段抑制投机行为。