龙湖集团2021年核心净利增20.1%至224.4亿元

2022年3月25日，龙湖集团控股有限公司（「龙湖集团」或「集团」，港交所股份代号：960）公布其截至2021年12月31日止全年业绩。

主要财务表现：

-2021年合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元（人民币，下同）。

-营业额2233.8亿元，同比增长21.0%。其中，物业投资业务收入104.1亿元（不含税租金收入），同比增长37.5%。

-归属于股东的净利润238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%。毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%。

-净负债率为46.7%，在手现金885.3亿元。

-综合借贷总额1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年。

-每股基本盈利4.047元，剔除公平值变动等影响后之每股核心盈利同比增长19.6%至3.807元。董事会建议派发末期股息每股人民币1.23元，计入中期股息每股人民币0.47元，全年合计派发股息每股人民币1.70元，同比增长18.9%。

2021年，全球经济增长放缓、疫情反复，中国宏观经济持续复苏，经济发展和疫情防控保持全球先进地位。长效机制下，“房住不炒”仍是地产行业主基调，政府调控促进行业稳定、良性、健康发展。

龙湖坚守盘面，稳健经营，实现营业额2233.8亿元，同比增长21.0%。

龙湖坚持战略导向、坚持长期原则、坚持朴素的生意逻辑与底线思维，实现归属于股东的净利润为238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%。毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%。

地产开发合同销售额2900.9亿元 同比增长7.2%

聚焦优质城市 把握增长动能

面对多变的行业格局与市场环境，龙湖集团恪守战略、执行坚定，物业发展业务实现营业额2045.5亿元，交付物业总建筑面积1377.3万平方米。

全年实现地产开发合同销售2900.9亿元，同比增长7.2%。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

“双集中”供地模式下，集团进一步确保投资精准度，提升项目管控能力。2021年，集团共计新增122幅地块，新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华6座城市，新增土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积1338万平方米，平均权益收购成本每平方米6485元。

截至2021年底，集团总土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，业务已遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市，约85%的货量集中在高能级城市的价值区域，且成本合理，为盈利的持续增长奠定基础。

报告期后，龙湖集团新增土地储备总建筑面积为94万平方米，权益面积49万平方米。

投资性物业租金收入增37.5%至104.1亿元

轻重并举 回报可期

龙湖集团依然一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进，收入稳步增长，回报稳定可期。2021年实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

龙湖持续布局商业，提升回报。得益于突出的运营管理能力，2021年龙湖商业开启轻重并举模式，在一二线城市网格化布局提速，全年守时保质地新开12座商场，长沙、武汉首座天街开业运营，全国排名前列龙湖商业轻资产项目武汉范湖里商业街亮相。全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%。商业租金增长40%至81.5亿元，商场销售额增长53%至467亿元，全年平均日客流209万人次，同比增长38%。20年的锻造与历练，确保集团在任何波动周期里都享有租金的保障，以丰富业态及符合消费趋势的品牌，带动区域经济提升的同时，实现自身空间增值。

除商场外，集团积极响应国家“租购并举”政策，旗下租赁住房业务龙湖冠寓坚持战略笃定。

租赁住房行业稳步发展，安全规范且专业度高的租赁品牌迎来更多发展机遇。得益于行业利好政策的支持及运营管理能力的稳步提升，龙湖冠寓去年开始已实现盈利，租赁住房全年租金收入贡献22.3亿。截至2021年底，冠寓累计开业房间数量达10.6万间，租金收入22.3亿元，同比增幅23%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源，期末整体出租率为92.9%，开业超过六个月的房源出租率为94.3%，累计服务超180万用户，客户满意度达95% 。发展同时，龙湖冠寓主动肩负起社会责任，助力行业健康、高质发展，参与国家《长租公寓综合性能评价标准》编制；荣获质量/环境/职业健康安全管理“三标”体系认证；全国首批11个五星级长租公寓，冠寓9个项目入选。

空间服务释放更大能量与想象

推出“龙湖智创生活”新品牌

顺应经济发展推动消费需求，秉承“善待你一生”的企业愿景，集团推出全新品牌“龙湖智创生活”，有机融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，成为龙湖集团多航道协同发展的新着力点，推动龙湖生态体系发展壮大。

2021年，龙湖智创生活物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现全口径收入104亿元，首次破百亿。20余年来，龙湖智创生活将服务的触角广泛延伸至居住、商业、产办及城市的广阔空间，为个人及各类机构客户提供有温度的服务。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米，业主满意度连续十三年超过90%。

去年，代表房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”，应势升级为主航道业务，围绕居住需求的衍生正在激发新的增长动能。塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成，提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。生长于社区，服务于社区，深耕十余年至今，塘鹅租售矢志为客户提供一站式全生命周期固定资产管理服务，力争构建生态级社区生活服务平台；而基于健康环保、即装即住的特点，塘鹅美装修已经生长于租赁住房、写字楼、连锁品牌酒店以及幼儿园等环保要求较高的多重业态中，实现了龙湖体系内外场景生长，将装配式整装服务带到更广大的空间。

平均借贷成本4.14% 创历史新低

持续保持民营房企较佳信用评级

龙湖持续强调盘面安全，将严控负债规模及不断降低融资成本作为发展的重要前提。2021年，集团实现平均借贷成本4.14%，创历史新低；平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。

集团持续获资本市场认可，是国内少有一家获得境内外全投资级评级的民营房企。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令集团继续保持民营房企的较佳信用评级。

2021年3月15日，集团被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股。因审慎自律的财务表现、稳健的业务发展，去年5月，龙湖集团首次登榜《财富》世界500强榜单，稳健的经营质量和强大的企业综合实力，进一步获得认可。

信任是多年积累的结果，更须时时维护，全集团始终以严明的资金管理及融资纪律作为业务开展的戒尺，以此紧握发展的主动权。

2021年，集团在境内成功发行90亿元公司债，10亿元中期票据，票息介乎于3.35%至4.40%之间，期限介乎于5年至15年。

报告期外，2022年1月，集团在境内成功发行28亿元公司债，票息介乎于3.49%至3.95%之间，期限介乎于6年至8年。

以善相待，和合共生

深度践行时代使命

稳步发展的进程中，集团从战略层面践行可持续发展理念，不断拓宽善待的边界。

在全球绿色复苏及中国“双碳”目标的引领下，龙湖集团“善待你一生”被赋予新的涵义。截至2021年底，集团内满足绿色建筑标准的项目面积超9000万方，未来更以绿色建筑全面覆盖为目标，启动绿色低碳发展策略并完善运营体系。

去年5月，龙湖集团发布2020可持续发展报告。这是龙湖集团首次发布独立报告，不仅标志着龙湖ESG体系构建更趋完善，也彰显龙湖集团在可持续发展方面不断探索与实践的坚定信念。

恪尽社会责任，发扬公益、创新的时代精神则是龙湖当下深度践行的时代使命。自2020年10月成立以来，龙湖公益基金会在关爱儿童、助学兴教、助老扶贫领域陆续开展了“欣芽计划“、“湖光计划”、“展翅计划”、“溪流计划”、“万年青计划”等20余个公益项目，累计帮扶近4万人。

危难之中见真情，在抗疫救灾层面，去年7月，龙湖公益基金会向郑州市慈善总会捐赠2000万元，紧急驰援河南暴雨灾害；10月，公益基金会向山西省慈善总会捐赠1000万元，紧急驰援山西暴雨灾区。截至目前，龙湖集团及创始人已累计向社会捐赠超17亿元。

在善待员工领域，龙湖“大同源关爱计划”进一步升级了员工保障体系，惠及龙湖员工及其配偶、子女共计近10万人。

因在社会责任方面的突出表现，去年，龙湖集团获MSCI（明晟公司）ESG“BBB”评级，属业内优质评级；GRESB房地产评估给予龙湖绿色三星级认可，其得分位列东亚地区上市住宅地产开发商第二名；因恪积极投身公益事业，龙湖集团荣获中国公益慈善领域的较高政府奖——“第十一届中华慈善奖”。

今年1月27日，全球先进的环境、社会与企业管治（ESG）评级及研究公司Sustainalytics发布评级报告，将龙湖集团ESG评级从“中风险”调整为“低风险”，风险分数从22.5下调至15.8（分数低代表风险小），位列境内房企较佳。

坚守“空间即服务”战略

坚持长期主义及高质量发展

中国经济在转型升级中展现出强大韧性及澎湃活力，地产行业将在“房住不炒”的主基调下，迎来新的模式和阶段—良性循环、健康发展。面对行业崭新的发展阶段，龙湖集团将继续坚守“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大主航道业务的多维驱动，协同发展。

2022年，集团将针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，推出263个主力项目，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品。

投资性物业方面，北京、上海、重庆等地的多个商场，将于2022年开业；租赁住房业务龙湖冠寓，也将稳步拓店，持续提升运营水平。上述两项业务的稳步发展，将为集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。

作为“一个龙湖”生态体系的核心成员以及“空间即服务”战略下的服务力的集中体现，龙湖智创生活将成为龙湖集团多航道协同发展的新着力点，致力于为客户提供贯穿全生命周期，能够突破时间与空间边界限制的高品质服务，在“有生命的空间”里，提供“有温度的服务”。

升级为主航道业务的房屋租售、房屋装修将围绕居住需求的衍生持续激发新的增长动能，既注重各航道自有的商业逻辑与运营，亦看重充分凝聚、协同所带来的效能。

在龙湖“传统行业、未来企业”的愿景之中，龙湖集团亦同步孵化诸多创新业务。目前，龙湖已在北京、上海、杭州、苏州等地推出多个典型产城项目，打造城市圈办公、商业乃至社区生态链，助力城市更新；为契合人口老龄化及“健康中国”的趋势和政策，龙湖医养业务以椿山万树、佑佑宝贝等业态依托，为客户提供优质的养老、医疗、健康管理服务；龙湖积极布局数字化“基建”，以千丁软硬件产品能力、智能化集成能力，致力于为城市空间智能化建设提供一站式解决方案，为龙湖“空间即服务”战略提供科技动力。

同时，集团将持续对各航道的运营管理、流程创新等领域提供数字科技服务，同时积极拓展包括商场会员积分业务、商场商户电子优惠券业务、物业智能停车系统服务以及合作项目管理等多种外部经营场景，提升数字化业务规模与服务能力。

面对日趋激烈的同业竞争，集团将始终坚守初心，坚持稳健的财务管理策略，保持低成本、多渠道的融资优势，保持合理、安全的负债水平，力求平稳、可持续发展。