溢价与流拍并行 广州第二轮集中供地理性回归

广州今年第二轮集中供地于2022年7月18日上午收官。

本轮集中供地是自2021年广州施行这一政策以来供应数量最少的一次，也因此仅用了一个多小时就结束战斗。根据最终的出让结果，广州本轮集中供地共挂牌14宗土地，成功出让11宗，揽金209亿元，共有4宗溢价成交地块，其中一宗还进入了摇号环节。

与当前整体的趋势类似，广州本轮集中供地依然由国企央企顶起一片天。在已经出结果的地块中，全部由国企央企拿下，其中保利发展、宝信地产及其联合体成为较大赢家，各有三宗地块收入囊中。

在房地产市场触底缓慢回升的当下，广州这一轮集中供地既有亮点也有遗憾，体现了当前的市场环境下，房企在投资决策上仍保持相当的审慎，预期也趋于理性。不过，随着房地产市场边际好转，预计土地市场也将会受到一定的提振。

冷热不均

随着市场热度下降，广州本轮集中供地在规则上已经相对宽松。这一轮集中供地除了大多数地块取消 “竞自持”、“限制购买群体”等环节以外，也未有对销售限价进行约束。

不仅如此，广州本轮集中供地中心区也推出了不少质量不错的地块，例如天河、海珠和荔湾等中心区均有上新。也因为之前所做的种种努力，广州本轮集中供地也有部分地块表现火热。

例如，位于天河区燕塘地块就受到了市场的热捧。经过54轮报价之后，这一地块触顶15%溢价率并进入摇号环节，总价达到81.19亿元，折合楼面价50842元/平方米，跻身广州楼面价TOP6。

不仅燕塘地块，广州本轮集中供地还有三宗地块溢价成交。

其中，荔湾区南岸路地块被珠江实业以18亿元夺得，溢价率12.5%；保利拿下的荔湾西塱地块，总价为23.66亿元，溢价率0.9%；海珠锌片厂地块则被越秀与海珠城建的联合体以11亿元总价拿下，溢价率0.9%。

尽管广州本轮集中供地出现了一定的回暖迹象，但部分地块受到冷遇仍然显示房地产商当前的态度。

其中，天河区育新街南侧地块的流拍就在市场的意料之外。

这宗地块起拍价为24亿元，临近天河智慧城板块。位于中心区域的地块却遭受流拍，或与这宗地块的质量有关。

克而瑞广佛区域分析认为，这宗地块结束了近10年来涉宅用地零流拍的历史。但其由于周边环境差、叠加交通不便且地价不低等因素，不少感兴趣的房企经实地勘测后决定放弃。

而据21世纪经济报道记者多方了解，这宗地块在挂牌之初仍存在有较大意向的受让房企，但他们最终没有参与竞拍，不排除是经过详细测算后所做的决定。

除了这宗地块以外，广州本轮集中供地中还有增城、白云的两宗地块也因无人保价最终流拍。广州中原研究发展部分析认为，白云地块流拍主要与旧改企业退出等存在一定关联；而增城地块流拍则主要是由于属于冷门板块，周边配套缺乏而且增城供应量大，成交趋缓因而房企缺乏拿地信心。

国企托底

在已经呈现成交结果的10宗地块之中，央企、国企包揽所有地块，而且不少是广州本地的市属或者区属国企，例如越秀地产、珠江实业、海珠城建和宝信地产等。而从参与竞拍的房企来看，广州本轮集中供地也仅有嘉达一家民营企业参与。

广州本轮集中供地中，保利发展合计斥资48.82亿拿下荔湾、黄埔、南沙三个地块；花都区属国企宝信地产及其联合体则斥资16.6亿拿下花都3宗地块，越秀地产及其联合体则拿下了2宗地块，珠江实业、广州交投则各有一宗地块入账。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，广州本轮集中供地依然冷热不均，再次表明当前市场虽然已从低谷复苏但分化调整尚未结束。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，热点成熟区域依旧是拿地的主要选择，其他区域则能避开就避开，主要原因是一些房企资金链相对紧张，国企央企拿地也担心市场预期转淡，再加上市场回升基础不扎实，所以本年度第二批次拍地，依旧延续相对冷清的局面。

不过，随着销售端的逐渐好转，这种局面有望得到一定的缓解。

根据克而瑞统计，广州二手房市场已经有较为明显的回暖迹象，2022年6月，广州二手房成交均价达到33466元/平方米，同比上涨4.4%，环比上涨15.98%；成交量方面，广州今年6月二手房网签成交7748套，同比减少3.99%，环比增长6.91%。

不仅二手房市场，一手房也看到了向好的趋势。

以近期万科推出的超级大盘黄埔新城为例，其首开推出了1100套房源，最终凭借价格和蓄客等优势，去化近9成。

需要注意的是，销售端暖风吹拂，但从销售端到供应端的传导或许还需时日。

李宇嘉就指出，“销售端热、供给端冷”的局面，预计仍将维持一段时间。“只有在商品房市场回升趋势确定，民企开发商层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化了，土地市场才能彻底复苏。”他说。

来源：21经济网