长租公寓十字路口:向精耕要未来

搜狐焦点珠海 2020-11-17 09:03:34
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此外,长租公寓目前仍然是有着政策和人口双红利的行业。

从几年前站上风口,到陆续“爆雷”“跑路”,长租公寓在挣扎与自省中,迎来了“强监管”时期。

9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定。

此前,上海、广州、成都、合肥、重庆、海口等城市已经发布《住房租赁风险提示》,开展住房租赁企业金融风险排查,并发布资金监管新规。

近日,景晖智库首席经济学家胡景晖等多位业内人士看来,对长租公寓进行一个20年的系统性的产业规划,辅之以立法和行业管理,行业的发展前景依然非常光明。

“长租公寓是一个朝阳行业,未来租房的人口还是会有很大规模,要对行业的发展充满信心。”近日,他曾撰文指出。

至暗时刻

多家长租公寓迎来了至暗时刻。7月有品程优居、优客逸家;8月有友客公寓、岚悦公寓等;9月是适享公寓、寓意公寓等;10月多出了小鹰公寓;不久前,城城找房也上了跑路名单。

这些长租公寓纷纷折戟在“高进低出”和“长收短付”的运营模式上。

“高进低出”,顾名思义即用高于区域市场的价格从房东处收集房源,用低于收房价格的租金将房屋便宜租给租客的经营模式,从而实现房源快速地集纳和拓客。“长收短付”则是对房东采取月付或者季付的方式支付房租,而让租客一次性支付更长时间的租金及押金。

由此,仅通过“高进低出”和“长收短付”这一配套措施,有部分长租公寓企业便沉淀出海量“资金池”。这些资金通常会用于直接投入,或投资金融项目获得收益后实现再扩张。

更进一步,有的长租公寓企业也会引入“租金贷”产品,将风险进一步分散至千千万万个租客身上。

在一位不具名的长租公寓业内人士看来,这样的模式是用扭曲的互联网思维来运营长租公寓。

“有热钱逐利惯性思维存在,一味希望通过互联网思维实现快速发展,误判光靠房源的大量积累来占据市场,倾向把更多的资金放在房源的收集上。而不从市场经营端需求出发,也缺乏耐心愿意沉下心好好运营。”近日,该人士告诉时代周报记者。

对于此事,业内也有另外一种争论的声音,“今年的爆雷,也有由高风险的经营行为,以及短期市场波动共同导致的结果。随着监管政策逐步补齐,不良经营者相继退出,长租公寓长期需求仍在”。

在这些业内人士看来,本着逐利的思维经营,该模式从商业运营角度看是有一定合理性的,但需要有较强运营能力以及风险应对能力。

前景光明

对比分散式的“二房东”模式,市场目前依旧看好以开发商为代表的“集中式”长租公寓方。

贝壳研究院发布的《2020年租赁市场半年报》显示,截至2019年年底,已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务。

更为重要的是,这些进入到长租公寓领域的房企也从当初的“拓荒”向“精耕”转变。

“市场确实需要一些注重服务和产品的长租公寓方。如果长租公寓这种模式能够持续发展下去,企业与行业都需要更健康的运行规则。”某房企长租公寓负责人对时代周报记者表示。

在该负责人看来,长租公寓要实现健康的盈利,未来还是需要有相对应的梯队搭建管理的机制和运营的模式。

中国指数研究院相关报告认为,在2019年时,长租公寓行业已经开始回归理性。

“在经历了前两年的野蛮生长后,参与主体认识到行业发展之艰难。企业间优胜劣汰现象加剧,资本介入更加审慎,政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。”报告称。

“从整体来看,长租公寓行业在一个不太长的时间内经历了萌芽、酝酿、快速发展阶段后,其实也在较快地进入理性调整阶段。”上述不具名业内人士认为。

近日,多位业内人士告诉时代周报记者,长租公寓必须要回归提供租赁居住服务的本质,而对于只是想“空手套白狼”的公司要坚决抵制。

以杭州为例,2019年已经发布了《杭州市住房租赁资金监管办法》,要求住房租赁企业在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户、托管式住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金等。

不仅如此,在之后的时间里,杭州也不断给办法打补丁,坚决阻隔变相圈钱和转移资金的行径。

长租公寓仍被多方认为是一个好赛道,前景光明。

据克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》,我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元,其中,北上广深一线城市合计达5565亿元,占比35.9%。此外,长租公寓目前仍然是有着政策和人口双红利的行业。

来源:时代周报

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