金九已开局,珠海上周新房成交量环比微涨!仅1%!

焦点珠海 2021-09-17 14:22:30

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金九无望？

9月通常是中国房地产行业销售的高峰期，“金九银十”也被奉为圭臬，但随着近几年楼市反响平平，以往的现象级成交热潮难以再现，“金九银十”也逐渐被戏称为“铜九铁十”。

图源：网络

最严调控下的楼市

时值9月，珠海迎来了横琴粤澳深度合作区及深中示范合作区（后环片区）城市建设启动招标的重磅利好。两大利好落地，珠海楼市重回“金九”？关于这个问题，先从整个楼市这个大环境下看。

据了解，今年以来，多地从严查楼市交易乱象到二手房价格参考价、摇号拿地的机制的发布，各地楼市调控政策总数已逾400项，楼市显然已进入“最严调控时代”。

图源：视觉中国

最严调控下，深圳二手房成交量连续五月下滑，创下近十年新低，进入成交冰点；深圳学府盘价格一夜之间狂跌，无人问津；上半年50强房企的ROE呈现普遍下滑的态势......

临深限购圈形成，广州房贷政策持续收紧，珠海暂未有明确的限购政策出台，但金融端方面，珠海首套房贷利率已破6%，最严调控下，楼市处于“冷静期”，更多购房者持币观望。

珠海上周新房成交量环比微涨1%

结合上周珠海楼市数据来看，珠海楼市降温信号明显。据合富研究院数据，珠海上周（9.6-9.12）新房累计网签1105套，环比微涨1%，其中，住宅用房网签762套，环比上涨5%，商业用房成交102套，环比上涨108%，办公用房成交78套，环比下降36%。成交量并没有随着利好的落地产生大幅度的上涨，“金九”恐难以再现。

此类现象是源于粤澳深度合作区的建设方案中，吹风一年的澳交所没有下文，达不到各界人士此前的高期待。

而归根结底，则在于人口的多寡或新增人口的预期。“新加坡之父”刘太格在就《珠海城市概念性空间发展规划2013—2060》相关采访时就巧用了一个比喻：“中央商务区的规模和人口密切相关，就好比蛋黄与蛋白（人口）一样，只有蛋白越大，蛋黄才会越来越大。”，同理，一个城市的规模也与人口息息相关。

据“七普”报告，珠海常住人口达243.96万人，与第六次全国人口普查时的156.02万人相比较，增加了87.94万人，十年增长率为56.36%，居全省第二。

图源：珠海特区报

从表中可以看到，珠海在大湾区9城中，珠海人口总量排在末位，离广深一线城市还有较大差距，就算与同在珠江口西岸的中山比较，也差了约20万人口。

退一万步来讲，房子的定位是“住”。没有人口作为区域发展的底子，那么这个区域将逐渐没落，如人口严重下降的鹤岗，白菜价房子，几万一套即可入手。

截图自安居客

金九，看短期还是长期？

话回珠海两大利好的落地，比较明显的变化便是更多投资人士把目光聚焦到唐家和横琴新区两大区域上。

横琴新区图源：珠海发布

据上周珠海新房网签数据，商业用房网签套数以唐家的大德世贸广场的38套看齐；而办公用房成交套数最多的项目是成交了13套的横琴万象世界。

横琴粤澳深度合作区方案中明确了发展目标，2024年澳门回归祖国25周年时，在合作区居住、就业的澳门居民大幅增加，琴澳一体化发展格局初步建立。

该方案中，亮点有二：

一是税收优惠力度大，对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税；对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才，其个人所得税负超过15%的部分予以免征，届时合作区内将吸引大量企业和人才，琴澳一体化进程也将加速推进。

二是“一线”放开、“二线”管住。“一线”放开是指除明令禁止外，其他货物及物品可免（保）税进入横琴。对合作区内企业生产的不含进口料件或者含进口料件在合作区加工增值达到或超过30%的货物，经“二线”进入内地免征进口关税。

此外，“一线”区域，积极推行合作查验、一次放行通关模式，“二线”对人员进出不作限制，人员进出高度便利化。

人流、物流、资金流将在横琴新区自由流动。各类要素跨境流动高效便捷，自然吸引科技研发等产业落地，与此同时合作区内也将涌入大量高素质人才。

未来深中示范合作区（后环片区）城市建设启动招标，意味着深中示范合作区迎来了“实施性开篇”，以后环6.63平方公里为先导区，后环和淇澳30平方公里为核心区、高新区主园区为拓展区，规划打造链接全球的中央创智区（CID），深中通道（在建）和深珠通道（规划中）的加持，战略性新兴产业的助力，将引领深珠合作示范区成为粤港澳大湾区未来城市的新样板。