弃“俗手”追“妙手” 房企拿地新逻辑

近日结束的北京2022年第二批集中供地中，位于丰台区的城乡一体化小瓦窑村旧村改造项目XWY-13地块可以说是最为抢手的一宗。11家主体参与该地块的现场竞价，地价和现房销售面积双双触顶后被“电建+首钢”联合体通过摇号摘得。

与小瓦窑的火热争夺形成鲜明对比的，则是丰台区王佐镇魏各庄FT00-0503-L01、L03、L04、L06地块的流拍。仅有一家企业报名，无人参与报价，“回炉”的魏各庄地块最终还是没有逃过流拍的命运。

小瓦窑与魏各庄地块两者待遇截然不同，背后则是房企越来越理性的土拓逻辑。

留足房地价差 房企“围猎”小瓦窑

相比于同批次出让的朝阳太阳宫地块和丰台亚林西地块，小瓦窑位置、配套等优势并不突出。该地块地处西四环外，从交通条件来看，向北有莲石路，往南是京港澳高速；公共交通方面虽然距离1号线玉泉路站和14号线郭庄子站都在3公里左右，不过距项目约600米规划有地铁11号线东段吴家村站。目前11号线东段已纳入北京市轨道三期建设规划，有望在2027年之前开工及运营。从周边环境来看，城市界面较为一般，配套除了欢乐水魔方水上乐园以外没有太多亮点。

但小瓦窑吸引了最多的房企参与争夺，究其原因，合硕机构首席分析师郭毅认为首先在于较大的房地价差。即使是地价触顶、进入摇号，最终成交楼面地价为44559元/平方米，按照75000元/平方米的销售指导价来算，该地块仍有3万元左右的价差，给了开发商更多“辗转腾挪”的空间。

根据出让文件，该项目为纯商品住宅，无需配建保障性租赁住房，也没有套内70/90限制，再加上较大的房地价差，房企有了更多选择。郭毅表示，房企可以在价格上做减法，在销售指导价基础上再下调，也可以在产品品质上做加法，“无论是叠加精装修，还是升级园林、公区，特别是基于政府全龄友好社区的要求，在公区、园林以及室内的精装配置上做相对应的一些品质升级，我觉得都有比较大的空间可以供开发商去施展。”

记者联系电建地产相关人士了解到，该项目预计将由电建操盘，但目前具体产品和入市时间尚未明确。电建2018年在丰台打造的洺悦苑项目仅三个月左右就实现了清盘，电建参与、华润操盘的橡树澜湾就在此次所拿地块的西南侧，也曾获得不错的销售成绩。

值得一提的是，项目西侧不远就是此次与电建联合拿下该地块的北京首钢房地产开发有限公司所在地，南侧紧挨着则是共有产权房首钢金璟阳光，其销售均价约为38000元/平方米，户型为建筑面积约62-89平方米的一至三居，今年3月进行了一轮摇号选房，目前全部房源已售罄，预计2023年底交付。

更具性价比 销售指导价低于周边新房

另一个让小瓦窑地块受到房企欢迎的原因，则是其75000元/平方米的销售指导价与周边在售新房项目相比具有一定优势。

项目南侧大瓦窑板块的首创天阅山河、国誉万和城目前在售均价都已超过了80000元/平方米。这两个项目都是在2020年7月拿地、2021年4月首次取得预售证，均为精装交付。其中天阅山河属于首创的天阅系，目前在售户型为109、135平方米的三居和157平方米的四居；国誉万和城则是远洋与北京城建联手打造，主打改善，在售140、160和180平方米的四居户型。

东南方向有今年排名前列批出让的大井新村地块，由北京城建以底价摘得，案名定为龙樾天元。该项目目前暂未取得预售证，销售指导价为85000元/平方米，户型以117-167平方米改善型四居为主，配建有9800平方米的保障性租赁住房。

小瓦窑项目往西则是石景山衙门口板块，其中2021年排名前列批集中供地出让的长安悦玺销售指导价为79500元/平方米，该项目由融创操盘，户型为97-173平方米的三居和四居。

对此，郭毅表示位置上小瓦窑比大瓦窑和衙门口区域更靠近市中心，综合单价等因素来看，小瓦窑项目具备较好的性价比空间。

从产品来看，周边四个新房项目大多为面积较大的三居和四居产品。郭毅指出，小瓦窑项目可以针对周边既有项目做差异化的产品定位，比如一些偏刚改的产品，来填补市场少有。

“冷”下来的青龙湖

与火热的小瓦窑相比，王佐镇魏各庄地块受到冷遇，也与区域市场环境不无关联。

该地块所在的青龙湖片区位于房山和丰台交界，区域主要优势在于优越的生态环境，人大附中丰台学校已建成开学，还有国家大熊猫繁育基地等规划利好待落地。不过这一区域位置较为偏远，交通和配套也有待进一步完善。同时因分属两区，区域定位不一致，管理上也都有各自考量。

2017年和2018年出让的6宗限竞房地块，让中铁建、万科、首开、金地、龙湖等多家房企在这里“近身肉搏”，其中万科更是在此砸下百亿深耕“造城”。

但集中的大体量供应远超出区域需求，6个项目总计有6000套左右的房源，几乎都集中在2019年入市，而据克而瑞统计，2019年上半年丰台整个区的月均去化仅470套左右。另外，区域内同价位、同面积段的产品扎堆，同质化产品使得青龙湖成为竞争激烈的“红海”。

其中首开熙悦观湖、金地大湖风华等项目还有70/90的政策要求，主力产品皆为瞄准刚需的小户型，但区域内公共交通不便、生态环境优越等条件，更符合改善客群需求，供需存在一定程度的“错配”。经历近四年的消化，这些项目大多仍有房源在售。

以金地大湖风华为例，根据北京住建委官网信息，该项目自2019年取得预售证后目前累计签约736套住宅，目前仍有54套左右的住宅可售；拿地时规定销售均价不超过37245元／平方米，但项目实际网签成交均价仅在34000元/平方米左右。

利润目标难达成 房企谨慎出手

区域市场供需不平衡，房企对于青龙湖更加谨慎。

郭毅指出，青龙湖片区市场容量有限，此次出让地块所在的丰台部分既有的燕西华府、万科云庐、翡翠西湖等项目，已经足够吸纳区域内从刚需到改善的各种居住需求，如果再加入一个新项目，则势必会打破现在相对稳定的区域市场环境，加剧供过于求的状况。

如果新项目进入，郭毅认为目前区域需求的承载力很难满足开发商首期开盘60%的去化率要求。现在房企更青睐于“短平快”的项目，能够快速去化，成本更低，利润更高，而此次出让的地块则很难满足房企对去化速度和利润的要求。

从未来需求看，青龙湖缺少轨道交通加持，片区难以实现更多增量人群的导入。规划多年的轨道交通T1、T2线至今仍无建设计划；原本预期将通达丰台青龙湖片区的14号线西延线，实际规划中站点与丰台青龙湖片区仍有约五六公里的距离。

包括交通在内的各种规划利好一直是青龙湖区域项目除了自然资源外的一个重要营销工具，但规划落地缓慢且可能存在变数，比如青龙湖区域项目宣传已久的“乐高主题乐园”现在已改为落址房山长阳。

饱和的市场环境下，新拿地项目难以完成业绩破局和回款保障。“房企达成利润目标的难度较大时，自然就不会拿地，”郭毅表示，同时区域内已入驻房企也没有拿地意愿，“投资百亿的万科都不再继续拿地，谁还敢拿呢？”。

来源：央广网