各地楼市“闸门”再拧紧,珠海楼市降温了?

近期，各地楼市风云翻涌，住建部约谈惠州5城，武汉拟出台新规——“凭房票购房”，8月2日凌晨东莞楼市也迎来调控再升级——暂停向个体工商户售房，法拍房纳入限购，9日惠州连夜发布“惠八条”.....

“5城约谈”、“二手房参考价”、“房票购房”、“临深限购圈形成”等关键词占据各地楼市,楼市“闸门”拧紧，传递出哪些信号？珠海楼市会有何变化？

图源：视觉中国

“5城约谈”背后的逻辑

9日晚惠州连夜发布“惠八条”，继东莞之后，惠州成为大湾区8月以来第二个连夜发布楼市调控政策的城市，最终形成了“临深限购圈”。而此次惠州的楼市调控则与7月末住建部的约谈有关。

7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，业内人士表示，此次被约谈的5个城市是近期房价地价上涨较快的城市，触发了约谈问责机制，这也意味着楼市调控政策在下半年将继续从严。

图源：视觉中国

据中原地产研究院统计数据显示，截至目前，今年以来全国房地产累计调控超过320次，一方面，这体现出中央政府决心让楼市回归“房子是用来住的”的根本属性，另一方面，房地产调控不断升温，也将加速各地楼市的分化。

“二手房参考价”意味着什么？

图源：视觉中国

二手房参考价较先源于深圳今年2月份发布的一则《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，官方参考价一出，引起深圳楼市不小响动，多地也纷纷效仿，据不完全统计，截至目前，已有深圳、成都、西安、宁波、绍兴、无锡6城明确推出二手住房成交参考价。

二手房参考价的发布，改变了过去以卖方为主的时代，公开透明的参考价不仅给买卖双方判断市场提供参考，还能引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，有效抑制楼市升温。

“房票购房”的影响

7月28日，武汉发布关于征求《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》意见的公告。该通知提到，“一张房票一次只能登记一个楼盘，有效期60天。”

中原地产首席分析师张大伟分析，武汉的政策，只是过去政策的总结，从2011年房地产调控开始限购时代，严格来说，购房者已经进入房票时代，但的确存在很多漏洞，特别是部分热点项目，可能会通过无购房者资格登记，购房者多项目重复登记，造成人为的虚假过热，影响市场稳定。

也就是说，房票制度的出台，更多是为了防止出现多个楼盘盲目登记、认筹而造成的楼市虚火现象。对于购房者而言，一张房票只能登记一个楼盘，置业选择会受到限制，但60天过后可以重新申请购房资格，影响也不大。而且购房流程透明，“一人一票”大家的购房机会均等，利好真正的购房者。

在房地产市场调控政策此起彼伏之际，有专家分析，目前房地产市场已进入史上最严调控时代。

在调控从严的大环境下，房企融资也迎来挑战。《房企融资月报》报告显示，今年1-7月房企境内外债券融资累计约6428亿元，同比下降13%，累计增速达2018年后低点。

图源：贝壳研究院

中指研究院报告显示，市场供应方面，7月全国新增挂牌房源量环比下跌4.9%。一线城市中，除了北山广深均出现了不同程度的环比下跌。

此外，珠三角部分城市楼市受政策加严、利率上调等因素影响，新建住宅价格环比涨幅收窄至0.24%，为近一年来较低水平。

表：珠三角部分城市新建住宅价格环比涨跌变化

图源：中指研究院

多地楼市“闸门”拧紧，7月的楼市的确降温了。

合富研究院7月珠海楼市报告显示，唐家7月新房住宅网签面积6.77万㎡，环比下跌6%。金湾、斗门7月网签面积则分别环比下跌13%，8%。

图源：合富研究院

由于房贷利率的升高、放贷周期的延长，疫情反复等因素，珠海成交热度走低，7月珠海新房住宅累计网签5603套，环比下降2%。

珠海会否推出调控新政？调控新政主要针对房价上涨过快的城市。据珠海中原研究中心数据显示，7月珠海全市均价26684.1元/㎡，环比上涨6.58%，同比上浮10.69%，涨幅超过广州、深圳、惠州三个热点城市，珠海政策从严的概率相对较大。

图源：国家统计局

而随着“临深限购圈”的形成，位于湾区核心的珠海将会承接更多的外溢需求而有望成为外地客抢占的下一个蓝海。

但需要注意的是，就在本月12日，珠海发布的“十四五”住房规划中再次明确“房住不炒”的大方向，并提到要重点关注外地客，避免过度投机炒房。