央行、银保监会联手出大招,房地产贷款也被戴“紧箍咒”

2020年国内房地产市场调控依然趋紧，在为房企设定“三道红线”融资新规之后。央行、银保监会在2020年最后一天再次出招，在房地产贷款上动刀。

12月31日下午，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》指出，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行(即央行)、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，自2021年1月1日起实施。

贝壳研究院高级分析师潘浩分析指出，房地产贷款集中度管理制度的出台大背景是“实施好房地产金融审慎管理制度”，此前发布的“三道红线”是在资金需求端的管理，而本制度则是在资金供给端的收紧。本制度以规模和防控风险能力两方面为依据制定分档，实施差异化管理，也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

不过，在佳兆业集团控股首席战略官刘策看来，房地产贷款集中度管理制度的设立短期内不会对房地产市场带来太大的边际影响，影响亦不如“三道红线”大。“一方面国家对于房贷占比一直都有限制，另一方面该制度相对来说更宏观，不如‘三道红线’规定得那么细，也没有‘三道红线’那么严格。”

据时代财经了解，所谓的房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

《通知》显示，人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

具体来看，国内现有银行业金融机构被分为五档。排名前列档为中资大型银行，包括工行、建行、农行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档为中资中型银行，包括招行、浦发银行、中信银行等在内的17家银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。第三档为中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%;

第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

不过，个人住房按揭贷款仍在增长。今年前三季度，全国净增个人住房按揭贷款3.5万亿元，同比增长6.7%。从商业银行房贷的结构看，今年前三季度个人按揭贷款占据了房贷总规模80%的比例，成为房贷中最重要的组成部分。从历年前三季度的数据看，2020年个人按揭贷款数据为近4年的新高。

正因此，刘策强调，尽管房地产贷款集中度管理制度短期影响不大，但从中长期来看，该制度的作用要比“三道红线”要大，因为房地产行业所占的贷款规模肯定不能过大，否则一旦房地产行业出现风险整个金融系统亦将受到打击，这对于国家经济发展肯定是不好的。