警惕二三线城市土地市场火热:集中供地能否抑制房价猛涨?

搜狐焦点珠海 2021-04-29 08:42:52
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高价地带动片区楼盘房价上涨。

近来,部分二三线城市的土地市场火爆。

4月9日,历经超1小时111轮竞价,华润置地斥资超64亿元竞得佛山陈村一宗TOD地块,折合楼面价22330元/平方米,溢价率106.72%,一举刷新佛山地价纪录。

同一天,华润置地又以22.51亿元竞得西安沣西新城一宗商住用地,楼面地价11730元/平方米,溢价率高达225.83%,楼面价创沣西新城新高。从4月5日到4月11日,短短一周,西安共成交3宗溢价率过百的地块,平均溢价率高达94%。

受西安、佛山等多个热点城市有超高溢价地块成交影响,4月5日-4月11日,克而瑞重点监测城市的土地成交溢价率大幅攀升至41%,达到近一年来的最高水平。

土地市场热度居高不下的现象,值得警惕。

作为市场周期的先行指标,土地成本上涨势必会对房价上涨产生一定的助推作用。来自克而瑞2011年—2020年的数据显示,十年间,地价涨幅共有三次高点,分别是2013年、2016年和2017年。结合房价走势来看,地价快速上涨后,一般会迎来房价的加速上升,且直接反映在两年左右之后,如2013年地价显著上涨后,2015年后房价便迎来快速上涨,2016年和2018年情况亦是如此。

这是因为在房地产开发总成本构成要素中,土地成本是绝对的大项。尤其一二线城市,土地成本往往可以占到房价的50%甚至更多。一旦供给端的成本增加,房企出于利润考虑,势必会提高销售价格。

在过往的土地拍卖中,一宗高价地带动片区房价上涨的现象也不在少数。上述佛山陈村地块成交当天,当地某盘即时发布海报,宣布即将全线涨价。包括陈村地块周边多个项目,也都心照不宣地选择了封盘,准备调价。

因此,楼市调控更要从源头开始抓起。今年2月,在自然资源部牵头下,全国22个重点城市将对住宅用地实施两集中模式,即全年将分3批次集中发布出让公告、集中组织出让活动。

住宅用地出让规则的大变革,又能否对地价和房价产生抑制作用?答案不言而喻。

4月15日,长春出让首批“两集中”地块,最终成交的38宗住宅用地中,仅有6宗溢价成交,32宗均为底价成交,总溢价率仅3.3%,为“集中供地”试点开了好头。

究其原因,首先,“两集中”打破了以往“零散出让”的模式,22个城市在同一时间段集中供地,房企的竞品选择增多,这在一定程度上分散热点地块的土拍资金,有助于平抑土地溢价率。

其二,“集中公告”可使交易信息透明度得到提升,房企可以根据自身实际情况有针对性地参与拿地,形成有序竞争的格局。

其三,多重土拍规则限制下,土地溢价率将得到控制,有利于控制房价上涨预期。同时,集中供地还会带来项目的集中入市,届时各大楼盘同期竞争,“价格战”或难避免。

来源:时代周报

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