视点||珠海市香洲区写字楼市场调研报告
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摘要:香洲区作为珠海市的主城区,商业、生活以及交通配套都十分完善,与澳门联系紧密。随着横琴新区的快速发展,凭借着各种优惠的贸易政策,吸引了许多企业争相入驻。未来企业办公会逐渐转移至湾仔一带,与横琴新区紧密相连,使横琴—湾仔逐渐成为新的商务办公中心区域,与吉大片区相媲美。此外,政府对于三旧改造的提出和落实非常重视,积极推进“工改工”、“工改产”,推进城市更新进程,吸引了许多房企进入珠海进行布局,未来办公体量将得到大幅提升,市场竞争愈加激烈。
关键字:珠海 香洲区 写字楼 市场调研 旧改
一、香洲区概况
香洲区是珠海市主城区,成立于1984年,是全市政治、经济、文化、金融和服务中心。行政区域面积519平方公里,全区常住人口83.23万人,约占全市人口的60%,其中户籍人口50.56万人。下辖南屏镇和狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道办事处,共104个社区居委会。香洲区位于广东省南部,珠江口西岸,毗邻港澳,东与香港隔海相望,南与澳门陆路相连,距广州140公里。属亚热带海洋性气候,冬暖夏凉,物产丰富,依山傍海,风景秀丽。辖区内有5个国家一类口岸,年出入境人数超过8000万人次,其中拱北口岸是全国第二大陆路口岸,九洲口岸是我国较大的水路客运口岸。香洲区拥有十分丰富的人文资源,有全国、省、市级文物保护单位20多处,珠海香洲,是中国从大陆经济走向海洋经济、从大陆文化走向海洋文化的一个缩影。自1984年建区以来,经过20多年的奋斗,香洲区经济社会发展取得了显著成就,已由昔日的边陲小渔村发展成为现代化的海滨花园式城区。并且基本实现了经济、社会与环境的全面协调发展。
二、香洲区写字楼供销情况分析
(一)香洲区写字楼供应分析
2017年全年珠海市写字楼新增预售1041套,市场冷峻,写字楼批售主要集中在上半年,下半年无一写字楼项目新增供应,珠海写字楼项目较少,去化速度较慢,房企退货速度不够集中,写字楼市场较冷清。取得批售资格的写字楼产品主要集中在横琴,横琴取得预售资格949套,占全市批售的91%,另金湾恒茂公馆取得预售资格92套,占全市批售资格9%,其他区域均无项目取得批售资格。
(二)香洲区写字楼网签分析
2017年全年珠海市写字楼网签933套,写字楼市场较冷峻,写字楼签约相对较集中,仅12月有稍许拔高,其他月份签约较均衡。写字楼网签区域主要集中在横琴,横琴网签709套,占全市76%,南湾网签59套,占全市6%。前山网签47套,占全市5%。吉大、唐家和老香洲分别网签30套,各占全市3%,拱北网签20套占全市2%,其他区域占比较少。
三、珠海写字楼区域分析
(一)吉大片区
吉大片区为珠海写字楼物业主要集中区域,作为珠海市的CBD地区,商业生活配套完善,多家知名企业入驻其中,出租率高,租金水平为80-150元/平方米·月,物业管理费为15-25元/平方米·月。
吉大片区甲级写字楼明细表
①钰海环球国际中心
②粤财大厦
(二)拱北片区
拱北片区作为传统的商贸区,商业、生活、交通配备非常完善,用地建设基本完毕,分布了一些开发时间较早的写字楼项目,租金水平为70-130元/平方米·月,物业管理费为3-7元/平方米·月。中海大厦凭借配置优势和高端定位,物业管理费为25元/平方米·月。
拱北片区甲级写字楼明细表
①富华里中海大厦
②名门大厦
(三)香洲片区
香洲片区作为传统的行政区,商业、生活、交通配备非常成熟和完善,用地建设基本完毕,近几年推出的写字楼项目较少,租金水平为70-130元/平方米·月,物业管理费为3-7元/平方米·月。比较特殊的是中海大厦,物业管理费为25元/平方米·月。
香洲片区甲级写字楼明细表
①安广世纪大厦
②泉福商业大厦
③诚丰广场
④心海中央国际商务中心
(四)工业改造情况
近年来随着城市发展的不断加速,外来人口不断流入,珠海也开始面临着城市规划更新换代的问题,“三旧改造”也列入了珠海城市规划中的重中之重。2017年5月11日,香洲区政府就新出台的《关于加快推进香洲区旧工业区升级改造的若干意见》召开新闻发布会,将对全区近600万平方米的旧工业区通过整治、改建和拆除重建等方式,推动老旧工业区升级改造,进一步完善工业区功能配套,提供工业土地使用价值,加快创新发展步伐,促进城市可持续发展。
珠海早已经有不少工业厂房以改建的形式项目产品,比较典型的是位于前山的金嘉创意谷、前山左右创意园以及位于南屏的V12创意产业园。目前这些创意园以年轻创客为主要受众客群,提供办公场地,跨行业创意产业发展,商业公寓等商业用途。在多元化的运营模式下目前已经渐成创业者聚集的地方。文创企业政策补助较高可获45%的房租补助。
①金嘉创意谷
金嘉创意谷占地面积15000多平方米,建筑面积约30000多平方米,前身为翠景工业区的威望磁碟厂,随着城市的产业结构调整,威望磁碟厂逐渐退出了珠海工业发展的历史舞台,珠海金嘉(国际)集团有限公司响应三旧改造,对威望磁碟厂投资改造,以“创意+科技+休闲商业”为产业模式,坚持以“珠海生长”为核心理念,打造珠海原创品牌聚集地。金嘉创意谷引进各类品牌企业和创意产业,如网游动漫、影视音乐、创意设计、文化传播、珠海手信、互联网+等行业;并提供不同类型的办公形态,例如花园式办公、个性化办公、联合办公、创业孵化器平台等形式,以满足不同需求。租金水平为55元/平方米·月。
②左右创意园
珠海左右创意园前身是缝纫机针织厂的旧址,占地面积13000平方米,建筑面积16000平方米,改造后40%商业配套,60%办公区域。项目的运营模式是珠海排名前列个运用互联网线上与高科技手段,与线下各产业、各商家整合运营的综合管理园区,处处体现移动互联网创业氛围,现代loft办公、花园式办公、创意办公、联合办公等远远地别于传统的办公环境。租金水平是20-42元/平方米·月。
③V12文化创意产业园
V12文化创意产业园前身是十二村工业区,园区占地面积20000多平方米,建筑面积约40000平方米,投资总额1亿3千万元人民币。珠海V12文化创意产业园以“文化创意、数字设计、博览交易、娱乐会展、旅游休闲、综合服务”作为项目定位,遵循“智慧、文化、创意”的产业定位,重点发展文化创意产业,主要包括影视音乐、动画游戏、广告传媒、娱乐休闲、艺术设计、教育培训等文化产业,促进并形成一条完整的文化产业链,对创意产业的孵化和文化产业的聚集起着积极的作用。是珠海市首批文化产业园区示范单位,并率先得到文化产业专项基金和相关政策的扶持。租金水平50元/平方米·月。(国策珠海 卢庆源)
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