25年房价大历史:从出生惊艳到全国揪心

导读

1992年，是一个龙门陡开的年份。

此后25年市场化改革，全世界发现了真实的中国。25年房地产推开了一扇大门，燃灯者辈出。

25年的光荣带上梦想，无休无止。成就一个个，往事一幕幕，亲切的，遥远的，重大的，沧桑的，留成历史。

今天始，在中国房地产报全媒体平台，我们笔述历史，地产人口述历史，复盘一起走过的日子，以启将来。

何可信/文

1992年：北上广深房价脸谱

两次“黑天鹅”事件与调控

房价和房地产在五千年古老大地上的首次疯狂，就这样在加快发展的愿望中诞生在1993年。

当时的情状，后来人民日报社高级编辑、资深记者凌志军在《变化：1990年——2002年中国实录》中这样记述，1993年第八届全国人民代表大会排名前列次会议召开的时候，大干快上的气氛不容置疑。他在书中写道：

但是分歧还是越来越大。4月1日，中央政府的领导者放下人民大会堂里的代表，把省长们统统召到中南海里来，说是通报经济形势，请求大家“积极、正确、全面地领会邓小平同志重要谈话和党的十四大精神，既要抓住机遇，加速发展，又要注意稳妥，避免损失，特别要避免大的损失。”所有人都能听出弦外之音。于是大家都开始各说各话。广东的说：“就全省来看，我们并不热。”福建的说：“连广东都不热，我们更不热。”江苏的说：“我们只有个别城市的速度较快，但那主要是由于外资的进入。”言外之意，这速度和你中南海说的不是一回事。海南省省长摆出环顾左右而言他的样子，根本不说自己“热”还是“不热”。广西说，“我们是刚刚开始”。江西说：“我们这里连温度都没有。”这意思是说，他们是冰天雪地，何热之有?至于西部地区的那些省，甘肃、宁夏、新疆、陕西……都说自己正被甩得更远，追还追不上呢!大家都说1993年一定是“大干快上的一年”，应该比1992年有更大作为。

海南是一个总缩影。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，在当时流行发财的语境下，国有四大银行、大型国企、乡镇企业、民营企业，以及熊谷组等港企，云集海南参与做房地产。房地产公司瞬间达到1.8万家。

面对这种少有的房地产局面，1993年6月23日，时任国务院副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。

次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施。7月，全国信贷规模急剧紧缩，资金被抽走，房地产首轮热潮落下，海南房地产泡沫崩溃。这次紧急调控给海南省经济深度打击，占全国总人口只有0.6%的海南留下了占全国10%的积压商品房，仅工农中建四大国有银行的坏账就达到300亿元。波及了包括北海、珠海、深圳、广州、上海等城市。1994年上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。1995年，海南泡沫破灭余效叠加供应量过大，深圳房价跌幅30%。

这种重大泡沫崩溃的蝴蝶效应再次出现，是在1997年。这场始于泰国的东南亚金融危机席卷而来，国内房地产市场受到重创，向来稳健的广州楼市也陷入困境，以广州的外销房最为惨烈。

这次以开放前沿的广州为缩影。其房价此后10年变化，代表着全国房价的大逻辑。1993年较高峰时候，广州住宅均价达到7568元／平方米，天河北在9000元/平方米左右。1994年，国家宏观调控紧缩银根，广州住宅均价跌至5132元/平方米。此后，一路下跌至2003年“非典”时期，较低时跌至3888元/平方米。

“非典”对楼市的影响到底有多大。2011年中原地产广州项目部总经理黄韬的回忆可以见证：“‘非典’对楼市影响很大，比2008年国际金融海啸下的楼市还更惨淡，量价齐跌，当时根本没有人敢买房投资。当时广州市区楼价4000多元/平方米，现在3万元/平方米，我们卖一套房等于那时候卖十套。”

“非典”重击了交易与房价，却意外地对房地产行业产生了一个正效应，深远带动了房屋建筑设计的提升，健康居住概念从此涌出并落地到全国房地产开发行业。

1995年3月，《房地产开发报》（《中国房地产报》的前身）对上海浦东大开发进行了系列报道。现在，浦东成了中国现代化的最伟大象征

跌宕14年的收与放

“非典”只是一个意外事件。 2003年，是中国房地产行业的又一个大写年份。这一年开始的房地产政策逻辑，跌宕重演到今天。

2003年1月27日，国务院第九次全体会议上，即将卸任总理的朱镕基讲话说：

本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热。我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。特别不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我再一次向银行的同志忠告：你们也许这两年就升官了，你们也许就不会再干银行工作了，以为出了问题可以让后来人收拾。你们别把这个包袱留给后人，盲目地发展。

在这番讲话之前，2002年各部委早就准备了一整套关于调控房地产市场的文件，其中，央行2003年6月18日发布的121号文件是之一。

这个文件一出，立刻遭到房地产商集体反对，任志强、潘石屹一干地产领袖纷纷写文章、上万言书，组织会议收集地产商意见。

人们都惊奇起来。50年过去了，从未见过这样的事：一个经济利益阶层能够针对一份不利于自己利益的文件，公开发表反对言论，市场化色彩的媒体和刚刚崛起的网络也给房地产商提供讨论批评红头文件的平台。

被誉“十年未有之铁律”的“121号文件”，全称《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中规定：对手续不全、自有资金不足的房地产项目不得发放贷款；不得使用银行贷款垫资；主体封顶才能发放按揭贷款；提高投资性购房人的贷款条件。这项规定让房地产商如坐针毡，潘石屹称自己“很震惊，有些发蒙”。

在一番激烈的反对和上书后，8月12日国务院出台了新的18号令——《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，新华社于9月1日公开发布。

“18号令”宣称，房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”。这在中国住宅与房地产业20多年的发展历史上，国务院的文件排名前列次对这个行业作出这样的高阶肯定。房地产界、媒体界对“18号令”都作出了“国务院通知挺房地产业发展”“121号文件被废除”的解读。

9月4日，SOHO 中国董事长潘石屹公开向媒体称，“周三下午，建设部组织全国房地产商开会，有国务院副总理与会。主要是组织地产商学习国务院18号令。”任志强在年底的中国住交会上对同仁们自豪地说：没有我就没有你们现在。

任志强在万言书《“冬天”来了》的开头，感情地说：SARS的疫情通报归零，让6月的艳阳天格外明媚，但中国人民银行信贷政策的调整，像一场“6月雪”，让房地产市场开始进入了严酷的“冬天”。

121号文件风波的历史价值，一是这一事件有助于我们认知中国正在发生的变化，二是有益于包括政府部门在内的社会各界思考新形势下的公共决策。

当2008年国际金融危机波及中国经济的时候，社会各界越来越多的声音建言放宽货币政策。当时吴晓灵借鉴121号文件教训，提醒要防止过多的舆论对政策的影响。吴晓灵回忆说，“121号文件出台后，舆论狂轰滥炸批评这个文件，于是整个政策层的调控转向。当时房地产刚出现了不理性的苗头，如果能按照各部委拟定的政策框架实施的话，也不至于造成后来如此不理性的结果。”

从121号文件开始，延续到2017年，在2003年后的每一轮房价调控中，就好像是一场场比赛，规则变与不变，都看具体情况，相机定策。要么地产商人的声音超过政府，要么政府的声音盖住地产商。

但有一点必须正视，每一次调控政策，从总体上看，都是要降低房地产风险。在房价之外，还有一点，也要正视。1992年全国完成房地产开发投资731亿元, 2000年5000亿元，2012年逾7万亿元，2016年超过10万亿元——中国房地产在过去25年大历史中，几经沉浮，多次转折，但总体上的繁荣之势无可否认。国民经济支柱性行业的贡献无可否认。改变城市面貌和人民居住环境的作用更无可否认。

对于房价的解决，我们坚信，它只是一个时间问题。