爆炒物业股:“最牛物企”一年狂飙256%,腾讯、阿里齐入场

站在2021年的开端，回望2020年，可以确信这‍是对整个物管行业具有重要转折意义的一年。

年内物企上市公司的数字几乎翻了一倍。截至12月31日，算上赶在年底成功登陆创业板的特发服务，资本市场已有43家上市物业公司的身影，而在一年前，这个数字还是23。

当上市物业公司越来越多，资本市场用钱投票，板块的分化也开始变得异常“残忍”，在永升生活服务股价暴涨256.45%的同时，新上市的排名前列服务跌幅却高达55.83%。易居企业集团CEO丁祖昱更是直言，近半物业股沦为“僵尸股”。

同样是在这一年，资本狂潮下，行业内的收并购规模达到少有的高度，排名前列千亿市值企业碧桂园服务诞生；全新的探索也开始涌现，收并购标的开始伸向产业链上下游；腾讯、阿里纷纷成为上市物企背后的基石投资者；城市服务也开始大行其道……

这是物管行业重塑的一年。

19家新上市，永升生活成“物业排名前列牛股”

物业行业这条“万亿”级的赛道之上，已经开始略显拥挤。

从年初开始的兴业物联、烨星集团等小型物企，到年底上市的恒大物业、华润万象生活等行业巨头，2020年成功登陆资本市场的物业企业已经高达19家之多。与此同时，以房产代理为主营业务的方圆房服也赶在年底前成功收购母公司旗下物业管理公司，杀入物业板块。

图片来源：嘉和家业物业服务研究院

嘉和家业物业服务研究院院长唐卓向时代财经解释道，在7月中报季来临之前，机构投资者信心的快速上升说明了灵敏嗅觉的机构投资者已经提前布局，伴随着中报披露带来的股价快速上升，机构投资者也加快了抛售的速度完成获利离场，

“上半年的涨幅积累，资本市场获利了结，8月份物企中报披露结束，投资者预期得到满足，叠加国内疫情得到有效控制，资金对轻资产运营行业的青睐度有所下降，资金选择其他方向。”

因此，超速增长透支的股价，外加持续撤离的机构资金，直接成为物业板块自中报披露期后（8月-11月）陷入为期3个月低迷的主要原因。但股价的调整往往是短期博弈的结果，长期来看，物业股的轻资产、高ROE、高成长以及增值服务想象空间并未完全消失，仍支持了物业股板块普遍高于地产板块好几倍的估值。

从趋势图中可以看出，12月尾部机构投资者信心指数出现上升现象，唐卓认为，这代表着机构投资者在逐渐增持大型物企和部分代表性物企，为年报披露期的到来做蛰伏准备，因此2021年初，物业板块将迎来缓慢稳步增长趋势。

不过，当物业整个板块经历一定程度回调时，行业的发展也受到一定质疑。曾有包括房企高管、资产分析师在内的多名人士表示，无法理解物业股如何支撑动辄70-80倍的市盈率。

市场对于物业企业如何进行价值创造以及如何支撑如此之高的估值尚存分歧。东方证券认为，当物业公司独立运作之后，借由资本市场的力量对运营能力进行重估，增值服务重塑住宅物业的价值，资本市场高估值的意义是将物业服务依赖被服务资产价值的外部性内部化，资本市场是给了物业公司一个价值重估的平台。

“如果没有资本市场给与的高估值，就很难推动物业行业整体的进步。物业公司与资本市场是互相成就的。从这一层来讲，我们认为物业公司上市潮并不影响物业公司的投资价值。”

来源：时代周报