深圳写字楼空置率超2成,仍为大宗交易主力

1月18日，作为五大行之一的全球商业地产服务和投资公司CBRE世邦魏理仕发布《2021年深圳房地产市场回顾与展望》，解析深圳商业地产市场发展状况与趋势。CBRE深圳分公司总经理吴伟冬从写字楼、购物中心、物流以及大宗交易市场四个维度解析市场时表示，深圳商业物业市场以半年为分水岭呈现出了不同的市场景象。在下半年需求明显反弹的推动下，优质写字楼市场全年净吸纳量领跑四个一线城市。购物中心市场受疫情影响，全年新增供应低于预期，但空置率维持低位，随着美妆、餐饮等需求的回暖，平均租金在下半年企稳回升。物流市场方面在生鲜、电商和第三方物流需求带动下，整体市场空置率依然低位运行，市场平均租金持续增长。大宗交易市场依然保持了一定的活跃度，写字楼成交是主流，科技行业自用买家活跃，并首次录得了数据中心的交易。

空置率22.5%，去化仍领跑四大一线城市

据CBRE深圳顾问及交易服务办公楼部主管吴洋表示，全年录得17个新项目入市，总体供应超过130万平方米，仅次于2019年的供应峰值，新项目主要位于前海和后海两大片区。全年录得净吸纳量72万平方米，吸纳量已经达到过去三年平均去化量的85%以上，相比于北上广的数据，表现优异，领跑四个一线城市。

从需求来源来看，科技和金融两大主力需求继续支撑深圳优质写字楼市场的稳健发展。科技板块贡献全年近半的净吸纳量，租赁面积呈上升态势。但受较多新增供应的影响，空置率上升了2.5个百分点至22.5%。

对于多数人关心的写字楼空置率上升问题，CBRE深圳研究部负责人郭丽萍表示，写字楼市场是否健康，并不只是单纯空置率的数字比重。而是关系到城市发展的阶段。“深圳写字楼市场明显处于供应高峰期，同时也在进行着非常大量的消化，所以，20%-30%也是比较健康的数字。但是对于稳定期城市而言，空置率在5%-10%之间会比较健康。”郭丽萍说，“横向来看，深圳2020年去化有72万，上海不到50万，北京10万多，广州接近5万，深圳是远远超过别的城市的。纵向来看，深圳2020年去化总的水平，已经接近于前三年平均水平的85%。所以整体来看，虽然受到疫情影响，但还是很稳定的。”

对于2021年度优质写字楼市场，吴洋表示：预计将有超过100万平方米的新增供应入市，主要分布在福田CBD和高新科技园。“随着疫情的逐渐好转，以及受益于深圳先行示范区实施方案带来的行业利好和良好的城市发展前景，深圳将成为很多内资企业业务发展以及国外企业进入中国的重要平台。来自科技和金融的需求预计将保持稳定增长，整体市场空置率将保持平稳。但供应高峰仍将持续，在此期间，业主需要更专业的招商策略和运营方案保持项目的可持续竞争力。”

写字楼主导大宗交易，首宗数据中心物业成交

2020年虽然受到疫情影响，但深圳大宗交易市场表现尚可。全年共录得16宗大宗交易，整体市场成交金额录得124.9亿元，延续了从2016年以来的每年达百亿以上的成交规模。

写字楼交易主导市场，主要为位于核心区域新近交付的优质写字楼物业。据悉，全年共录得10宗写字楼成交，交易总额超96亿元，为整体市场贡献了近50%的市场份额。其中，年度单笔成交金额较大的两宗交易均来自于写字楼，分别达44亿元和25亿元。值得一提的是随着数据中心市场的兴起，深圳录得首宗数据中心物业的成交。

CBRE深圳投资及资本市场部主管古振鹏表示：“未来一年，随着疫情好转，深圳供应高峰和先行示范区的政策实施方案将推高大宗交易市场的活跃度，写字楼物业将依然是市场成交的主体，而工业物业受益于良好的城市更新城市政策和稳定的回报，将受到投资者的青睐，从而带动相应大宗交易的稳定增加。预计市场整体交易额将有所上升，市场参与主体也将更加多元化。”

来源：南方都市报