对数中报 | 龙湖:“稳”中瞻前,才能顾后

聊聊龙湖的未来赛道

2021年，市场充满不确定和挑战。 任何一个在经济新周期行走的企业，心中都有一把天平，一边是不畏风雨的勇气、十足抗风险能力，一边是不断修正自我，保持可持续发展的纠偏能力。坦途未竞，道阻且长，也许不再适合冒险家，而更适合勤勤恳恳，一丝不苟的实干者，一点点勾勒出未来的版图。 作为十强房企，龙湖的中报，保持了一如既往的谨慎克制，意料之中的安全稳健，而更值得注意的是，龙湖不断拓宽业务围栏，实现健康稳健地高质量增长。而关于未来的可能性，龙湖从迈向多元化版图那天起，便已——理性而确定。

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财务稳健 从善如流

看龙湖的财报，舒服稳健，从善如流，看看核心数据—— 

- 2021年上半年合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%。

- 营业额606.2亿元，同比增长18.5%。

- 归属于股东的净利润74.2亿元，

- 减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。

- 毛利167.8亿元，同比增长6.5%，毛利率为27.7%。

- 核心税后利润率为13.6%，核心权益后利润率为10.2%。

- 净负债率（负债净额除以权益总额）为46.0%，在手现金为994.7亿元。

- 综合借贷总额1918.2亿元，平均借贷成本为年利率4.21%。

每股基本盈利1.26元，剔除评估增值等影响后之每股核心盈利为1.05元。董事会决议派发中期股息每股0.47元，同比增长17.5%。 用一句话来概括：主营业务销售、收入、利润稳健增长，对投资者保持稳定可期收益的同时，财务杠杆进一步控制在行业低位，既响应国家房住不炒的号召，慎防金融性风险，保证自身经营能满足公司发展，又不给市场添麻烦。 龙湖集团CEO邵明晓表示：

对龙湖本身来讲，我们在五年前就一直按照这样的规则引导自身行为，包括我们在2017年就拿到了海外三个包括穆迪、标普和惠誉在内的评级机构的投资级评级；过去五年一直保持三道红线绿档，这些都不是今天才开始。

发展的眼光决定了企业的高度，长期主义才是生存之道。

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惊艳的第二赛道有了稳健的财务基底，让龙湖的其他才成为了更确定的可能。 在新经济周期，市场从增量市场走向存量市场，房地产企业大多在寻找长期主义的发展路径，尤其是除规模型住宅拓展外的第二经营曲线的增长，在多元板块寻找新成长的潜能，撬动资本市场的估值杠杆。

2021年上半年，龙湖集团实现经营性收入87.8亿元，较去年同期增长49.1%。具体来看，物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.2%；物业管理及其他业务收入40.0亿元，同比增长58%。

基于“开发+服务”双引擎战略，龙湖的商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头。而且，龙湖更强调“服务引擎”代表未来。

为此，今年7月，龙湖集团进行了一轮组织升级，围绕组织扁平化、敏捷化的方向，龙湖集团原总部职能变革为赋能平台，并将地产开发业务独立为地产航道。随着商业运营、租赁住房、智慧服务三个经营性业务全部跻身行业头部，本次变革也是龙湖围绕“空间即服务”战略的一次组织升级适配。

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“把生意打磨得更加高效，

更加有质量”

 2003年，重庆街头排名前列个天街商场建立，龙湖商业运营强大的基因就开始酝酿发展。 经过了20多年的“发育”，龙湖商业带来可持续性收入的稳步增长，如今的在消费回暖的势头下快速发力。作为龙湖集团的稳压器，上半年商业运营实现租金收入37.1亿元，同比增长39%。 2021年上半年，龙湖集团以“天街”为主，上半年新开业的北京丽泽天街、龙湖苏州狮山天街B馆、龙湖长沙洋湖天街等5座天街项目，垂直下沉全国核心市场。至此，龙商业进入进入全国28座城市，已开业商场达到54座。 目前，已开业商场的同店销售额增长同比60%，客流也逐步恢复至疫情前水平。 而积极响应国家“租购并举”号召，上半年随着疫情后市场热度日益回暖，龙湖冠寓实现租金收入10.7亿元，同比增长45%，开启盈利元年。

从布局上看，冠寓在全国30余个高量级城市，已开业房间数约9.4万间，已开业房源规模稳居行业前三；期末整体出租率达94.1%，大于6个月房源出租率达95.5%，累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人，用户满意度高达95%。迄今为止，龙湖冠寓已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。 同时，龙湖冠寓与多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目，提高社会资产效率，有效解决大城市青年人群入住品质出租房的刚性需求。 邵明晓对长租公寓的未来信心颇足，也表示得到了部分政策补贴。“这个业务我们还是要非常坚定的做下去，每年力争实现30%的增长。” 而在物业管理方面，龙湖在规模增长与提效增利之间的平衡术保持得很好，2021年上半年，龙湖实现物业管理收入达到39亿元，同比增长57%。 从布局方面看，截至2021年上半年末，龙湖智慧服务已在北京、重庆、成都、西安、上海等百余个城市开展了规范化的物业服务工作，实际管理面积2.05亿平方米，基本完成一、二线核心城市及三四线潜力城市的布局。 智慧服务的运营能力实现多元化布局，已覆盖住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、医养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等13大业态，其中非住宅业态占比约为30%。

今年更是提出“服务城市生活”的发展方向，并收获积极的外拓成果。在2021年上半年，龙湖智慧服务正式进驻成都新津区，开启在成都地区170万平米的城市级管理服务；接管苏州相城区15所中小学物业服务；正式进驻广州白云区图书馆等，服务遍及更多城市空间。 另外，龙湖把对用户服务延伸到更广阔空间。今年，龙湖重新打造房屋租售与装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”，塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成，提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。 龙湖集团董事长吴亚军特别介绍了鹅塘装修业务：“我们是负责任的公司，也害怕用到不合格的材料，影响到我们整体装修的效果。所以我们就从材料的制造开始做，确保大宗的主要材料是绿色环保的，减少碳排放。”

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中报季，在新经济周期到来，很多人谈论未来如何布局第二赛道。 如果说，房地产终将会走向更稳更有序的发展，综合实力越强的企业，才能走得更远。这里不仅仅说的是经济实力，还有运营实力，还有过去几十年，对中国城市发展的审时度势，和保持规则内自强不息的奋斗沉淀。还有，除了规模扩张以外，更精细化更有粘性的多元布局和用户服务，像龙湖布局20多年的“开发+服务”双引擎赛道模板，也许是未来行业发展“样版”之一。 坦途未竞，未来已来，像龙湖那样，积极拥抱理性而健康的市场吧。