排名前列太平戴维斯:解读大湾区和海南自贸港房地产市场发展前景

2021年3月11日，全国两会圆满落下帷幕。会后发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》汇报了中国未来五年规划的战略方向。排名前列太平戴维斯走进“两会”及“第十四个五年规划”，与房地产市场参与者分享其对粤港澳大湾区、海南自由贸易港未来房地产经济相关的解读。

科技创新是未来主题，产业转型升级是未来趋势，科技创新中心有望在大湾区内设立

“第十四个五年规划” 指出 “坚持创新驱动发展”，创新能力及科技发展是未来受到高度重视的主题。在改革开放和社会主义现代化建设的未来五年中，创新在体系体制、科技技术、产业经济、内需培育等将是必不可缺的发展动力。科学技术作为排名前列生产力，政府对此领域的未来发展寄予厚望，提出“支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心”。大湾区除了在过去已经培育了腾讯、华为、大疆、Oppo等知名高新科技企业，还陆续引进阿里巴巴、百度、字节跳动、小米等设立新办公地址。随着国际科技创新中心的设立，可更高效地联合带动上下游企业发展，浓厚创新科技氛围将催生出更多高新科技企业，吸引更多研发及技术人才。整体区域产业的转型升级获得源动力。

政府政策聚焦中小微企业发展，写字楼市场需求有望回暖，带动大湾区内地九城写字楼市场复苏

2020年，各行各业备受挑战，政府为市场主体减负超过2.6万亿元，金融系统向实体经济让利1.5万亿元、写字楼及商业业主提供阶段性减免租金优惠，多方携手共渡时艰。然而，疫情对各行各业的冲击依然难以估量，外部扶持仍未能解决一些企业的内部忧患。“两会工作报告”中，政府高度关注中小微企业在复苏之路上所存在的困难，并提出措施为其纾困，包括加大普惠金融力度、降低企业生产经营成本、鼓励以强带弱等；“第十四个五年规划”中，在以税收优惠激励中小企业，鼓励中小企业创新、扶持中小企业发展等方面均提出积极举措。

排名前列太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示：“中小微企业的兴衰发展直接关系着城市经济复苏进程，同时也是各城写字楼需求变迁的直接导向。以大湾区内地九城为例，中小微企业是写字楼市场的重要租户来源。疫情影响下，该类租户显著流失，导致各市场空置率上升。中央对中小微企业发展所给予的实质性支持，有望在保障就业和民生的同时，帮助降低多个城市的写字楼空置率，为经济复苏带来良性的连锁反应。”

扩大内需有望助力零售市场升级发展，广深获奢侈品牌青睐，海南免税市场持续升温

整体而言，国内消费市场逐渐有序恢复，截至2020年末，多个城市社零增速回正。

尽管全球化新冠疫情一定程度上冲击了居民的消费意愿，但其也催生了新消费模式及消费偏好。譬如，鉴于进口商品带来的风险上升且产量减少，越来越多国潮国货品牌逐渐走进大众视野。借助 “直播带货”等创新营销方式，这些品牌快速渗入消费市场、多点扩张，其中，以时尚及美妆业态表现最为突出。

此外，多个权威机构表示，中国人海外奢侈品年消费规模高达人民币数千亿元。根据国家文化和旅游部数据，2019年中国入境旅游收入达1,313亿美元，出境旅游人数约1.5亿人次。尽管2020年相关旅游数据尚未公布，但预计数据势必将因跨境旅游限制而双双大幅下降， 2021年此趋势料将持续。谢靖宇指出：“‘两会’及‘第十四个五年规划’中强调‘扩大内需’，这有望引导此前外流的消费力回流，未来国内消费增长潜力巨大。顺应时势，越来越多国际品牌已开始于国内多个重点城市扩大布局。由于港澳跨境游的约束，广深两城市高端消费大规模于本地释放，受此推动二者成为国际奢侈品牌华南拓店优选。”

“自2020年下半年免税新政策生效以来，海南零售市场迅速显著升温。全年免税店年总销售额（含有税）327.4亿元，同比增长127%，疫情下市场有效吸引境外消费回流。此外，政府高度重视海南自贸港建设，在利好政策共同支持下，海南将以免税市场蓬勃发展为契机，着力打造并建成国际消费旅游中心、助力国家扩大内需战略，并且将迎来更开放创新的自贸试验区改革。”

“房住不炒”推动市场降温，政策仍将以稳为先，深莞住宅市场尤受关注

考虑到目前全球疫情环境尚未明朗，内忧疫情反复，外患全球货币宽松等因素，在建设社会主义现代化国家新征程中，中国的经济复苏备受挑战。综合而言，维护后疫情经济稳健复苏、防止房地产市场过热、引导资源要素流向实体经济是政府对2021年经济发展的重大期望。

自2016年起，政府坚持强调“房住不炒”，可见“稳”将是长期的政策基调。特别地，此次两会重点指出解决“大城市住房突出问题”，并首次提出关注新市民、青年人群的需求。谢靖宇表示：“在大湾区城市中，深圳及东莞两城市人口结构偏年轻化且供需矛盾日益突出，其住宅市场近来倍受关注，2021年伊始，两地市场调控再次升级，严控投资投机行为进入市场，该趋势在未来一年内应将延续。”

他补充道：“与两会工作报告提议的‘实施城市更新行动’相呼应，近年鉴于广、深、莞、佛等市中心可开发土地资源已愈发有限，其城市更新活动逐步开展。值得注意的是，根据‘深圳十四五规划’建议，深圳政府将致力于提高居住用地比例、有序推进城市更新、推动租赁住房建设及租售同权等有助改善市场问题及民生需求的措施，政府的改革决心昭然。”

区域发展概念将助推大湾区区域经济一体化建设，“十四五”期间大湾区将迈向新发展阶段

根据“第十四个五年规划”提及“优化区域经济布局，促进区域协调发展”，可见政府期望通过加强城市间的协调作用、以强带弱，缩短城市间发展差距，从而推进整体的区域发展。

排名前列太平戴维斯华南区董事长林木雄表示：“粤港澳大湾区高级城市群建设与上述发展远景相符。当前大湾区城市间城镇化水平仍参差不齐，区域一体化建设仍需继续探索。因此，聚焦于整体区域发展战略，以新的角度实现资源要素再分配，‘十四五’时期，大湾区各城将加强联系，明确分工，无间合作，形成新格局迈进新发展阶段。”

此外，深莞惠大都市区逐渐形成，未来的临深区域将是深圳价值辐射及统筹发展的范围，值得一提的是，深莞惠大都市区有望协作推出充足的住房供给，分担中心城市的住房供应压力。此外，未来广深两地在新基建完善下将强强联手，强化核心引擎功能，放大极点带动作用，加快推进整体大湾区发展格局成型。

展望2021年，中央提出经济增长6%以上的目标，广东省与全国目标相同，而享有特殊政策的海南自贸港更提出地区生产总值增长10%以上的目标。总体而言，这将是稳中求升的一年。排名前列太平戴维斯华南区董事长林木雄总结表示：“展望第十四个五年规划，多方面的不确定性仍将存在，险中求稳，稳中求进，亦符合中央对经济增长提出‘保持在合理增长区间’的预期，而这也预示着中国的经济发展将迈向量到质的改变。这无论于粤港澳大湾区或海南自贸港而言，挑战及机遇并行。可以预见的是，至2025年，区域经济及人民生活水平将上一个台阶，步入崭新的发展阶段。”

排名前列太平戴维斯 (Savills)

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