@斗门业主 小区车位老被占用怎么破?快来看物业攻略!
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原标题:@斗门业主 小区车位老被占用怎么破?快来看物业攻略!
业主大会筹备组成员
有身份要求吗?
小区人防工程地下停车场的
收益归谁?
空置物业还需要
交纳物业服务费吗?
物业服务企业
应提供哪些管理与服务?
家在珠海的业主
是不是也常常有以上的困惑?
小编立刻为大家梳理一下
《珠海经济特区物业管理条例》中
的重点和亮点
▼
降低设立业主大会的门槛
第二十二条 符合下列情形之一的,业主可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求:
(一)占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的;
(二)物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上的;
(三)首套房屋出售并交付使用超过两年,交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的。
完善“推定原则”
提高决策效率
第三十条 业主大会投票表决事项应当书面送交、通过物业管理电子投票系统发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有部分内,并在物业管理区域显著位置公告七日。
公告期限届满,除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外,管理规约或者业主大会议事规则可以约定,对其他表决事项,业主未进行投票的,推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见。未参与表决的业主投票权数计算规则和法律后果,应当在公告事项中向全体业主明示。
前款所称的过半数业主,需要同时满足以下两个条件:
(一)专有部分面积占参与表决业主建筑物总面积二分之一以上;
(二)人数占参与表决业主人数二分之一以上。
投票表决期间,业主不在物业管理区域内居住的,筹备组、业主大会或者镇政府、街道办应当采取有效措施予以通知。
明确业主委员会的
主体资格
第三十八条 业主委员会是由业主大会选举产生的组织,履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约实施;
(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;
(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(八)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
第四十条 业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向区物业管理行政主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起十五日内书面报告备案部门。
业主委员会持区物业管理行政主管部门备案证明,可以向相关单位申请刻制印章、设立银行账户。
规范车库、
车位管理与使用
一是规定新建物业在出售时,车库、车位的数量与位置应当向业主公告,并在买卖合同中明示。
二是限制在小区内没有购买房屋,只购买了车库、车位的所有权人,除涉及车库、车位维修资金的筹集、使用外,对于小区其他公共事务不具有决策权(投票权);
三是规定物业管理区域内车位、车库应当首先满足业主需要的原则,如果车库、车位配比少于房屋套数时,一户业主只能购买一个车库或者车位;
四是明确共有车位产权归属,规定的公共车库、车位的收益归业主所有,人防车位收益归投资者所有。
物业服务企业提供对两类车库、车位提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费。(第十五条、第三十一条、第七十四条、第七十五条)
常见问题答疑
疑问一
现在小区里的车位越来越紧张,有一些非本小区业主或租户的人员经常占用了小区车位,新《条例》有没有规定,我们这些业主应该怎么办呢?
《条例》第七十四条规定:“物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的,应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人,但租赁合同期限不得超过六个月”。因此,在发生建设单位擅自将物业管理区域内的车位、车库销售或者物业服务企业擅自将车位、车库出租给非本物业管理区域的业主、物业使用人时,且影响到本物业管理区域内业主的合法使用权的情况下,您有权利要求建设单位或物业服务企业采取有效措施,将有限的车位公平有限地提供给本区域业主、物业使用人来使用。但要注意“非本小区业主或租户”也可能是本小区的物业使用人。
疑问二
那如果在新的小区里,车位比房屋数量还少,经常找不到地方停,能不能直接购买多个车位呢?
《条例》第七十四条第二款规定:“拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或者车库”。因此,您作为业主,即使经济状况很好,在遇到车位数量比房屋套数少的情形时,也没有权利购买多个车位,以保障其他业主的合法权益。
疑问三
小区里的电梯和公告栏上,到处都是广告宣传,业主有权利享有这些收益吗?
《条例》第七十八条规定:“利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主同意。合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有,合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。全体业主所得收益主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。在小区公共场所及公共设施设备上投放商业广告,属于典型的利用物业共有部分、共用设施设备进行经营行为,不仅投放广告之前要征得业主同意,所得收益也应当属于业主所有。但广告收益应当主要用于补充物业专项维修资金。如小区业主有意向将广告收入另做他用,则广告收益如何分配及使用,作为业主,通过业主大会及业主委员会,可以发出自己的声音,由业主大会进行表决决定。
疑问四
听说《条例》规定,不交物业费的业主可能会进入黑名单,是真的吗?
《条例》第六十五条第二款规定:“业主逾期不交纳物业费的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单”。这里的按规定录入失信被执行人名单,是法院对拒不履行生效判决的被执行人的处置措施,与其他民事诉讼中的被执行人一样,如果拒不履行判决书载明的义务,会被法院列入“失信被执行人名单”,即生活中俗称的“黑名单”。
疑问五
楼上的邻居偷偷地将客厅改变了格局,还加装隔断,将规划中非洗手间的位置改造为洗手间,准备群租。向物业服务企业通报了,但他们说自己没有执法权限,就不管了,他们这样做对吗,《条例》有没有相关规定呀?
《条例》第六十三条规定:“物业服务企业发现物业管理区域内存在违法装修、搭建、擅自改变房屋使用功能等行为的,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告”。所以,如发生上述情形,物业服务企业不能以没有执法权为由推诿,而是应该及时采取制止行动并及时向行政管理部门报告。
疑问六
如果在出差的时候,不能现场参与设立业主组织的投票,怎么办呢?
《条例》第二十九条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式举行。电子投票、书面征求意见与集体讨论决定具有同等法律效力。采用电子投票形式的,应当通过物业管理电子投票系统表决”。《条例》第三十六条规定:“市物业管理行政主管部门建立统一规范的物业管理电子投票系统,不动产登记机构等有关单位应当予以协助。电子投票系统建设、维护、管理经费列入财政预算,不得向业主收取费用”。由此可见,业主投票的途径日益丰富,可以借助网络通过物业管理电子投票系统行使投票权利,并且,该投票系统的建设、维护、管理由国家财政予以保障,业主不需要为此额外负担费用。
疑问七
因为一些历史原因,小区没有建立物业专项维修资金,但是有些共有的物业部位需要进行维修的时候,物业服务企业就直接找业主收款,这么做合理吗?
《条例》第八十五条规定:“未建立物业专项维修资金或者现有物业专项维修资金不足以支付共有部分维修费用的物业管理区域,决定对全体共有的物业进行维修的,由业主委员会负责筹集维修费用;决定对部分共有的物业进行维修的,由业主委员会或者部分业主推选的业主代表负责筹集维修费用。尚未成立业主大会的,业主意见的征集和物业维修费用的筹集,由物业所在地的镇政府、街道办组织推选的业主代表负责”。由此可知,筹款义务主体应当是业主委员会,或者业主代表大会,物业服务企业没有此项法定权利,但是物业服务企业也没有法定义务垫付维修资金。因此,业主委员会或者业主代表收取维修资金的进度会直接影响物业共有区域、设施、设备的维修。
以上重点
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物业管理
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和谐业主和物业的关系
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