加码布局城市服务 物管的下一个风口?

1月5日，住房和城乡建设部等多部门发布通知，加强和改进住宅物业管理工作。当前，物业企业的业务边界正在进一步拓展，从住宅物业、商业物业转向城市公共服务。大张旗鼓进入这个赛道的物业企业逐渐多了起来。

“我们请大家在我们自己的‍‍楼里面来开这么一个会，就是想告诉大家，我们做这个事儿（城市公共服务）是认真的，我们想一起来把这个事情做好。”效力万科（000002.SZ/02202.HK）逾二十年的万物云城首席执行官何曙华在万物云城排名前列届供应商大会上，言语诚恳地对台下一众供应商合作伙伴说到。

此前，已有碧桂园服务（06098.HK）、保利物业（06049.HK）、融创物业(01516.HK)、招商积余（001914.SZ）等抢滩该领域。城市服务项目动辄百万平方米，可以大规模扩张，物管企业正在加速入场，而具体的盈利模式，各大企业仍在探索中。

龙头企业加速圈地城市服务

这场供应商闭门大会距离万科物业专门辟出城市物业品牌不足三个月。

2020年10月24日，万科举办中西区域媒体交流会，推出国内排名前列个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城。同时，万科物业更名为万物云，旗下社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块设置单独的品牌，分别对应万科物业、万物梁行、万物云城。

相较于传统的住宅物业、商企物业，万科物业在城市物业领域的布局要晚得多。2018年9月，珠海横琴起步，万科物业开始布局城市物业服务，并将目光聚焦在新城新区。

碧桂园服务在城市服务的探索比万科物业还要早一些。

2015年，碧桂园服务与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司，启动城市物业服务新模式。

近一年，碧桂园服务通过收并购市政环卫、园林绿化等城市服务上下游产业链方式，深度布局城市物业服务业务。

新近为外界所知的一宗收购发生于2020年10月，碧桂园服务耗资超33亿元，收购了环卫行业的满国康洁70%股权以及福建东飞60%股权。

头部物企率先入局的还有保利物业。它于2016年，进驻浙江嘉兴的西塘古镇，开启城市物业进驻公共服务领域实践。近一年以来，保利物业向城镇景区、学校及轨道交通物业三大核心业态聚焦。

在2020年10月26日通过上市聆讯的融创物业，也在加紧布局城市服务业务。

2020年9月，融创物业先后与南昌市政公用资产管理有限公司、天津市南开区政府签订战略合作协议，在城市服务整合管理领域展开深度合作。

此外，招商积余双品牌均在城市新区落子，借助母公司资源，2019年9月，招商物业在海南三亚崖州湾科技城试点排名前列城市服务项目；2020年5月，中航物业通过市场化招投标，获取青岛市即墨经济开发区城市空间物业综合服务项目。截至目前，招商积余在政府物业、物流园区、医院物业等城市物业多个细分领域均有涉足。

物业企业对于城市物业服务流露出浓厚的兴趣。

万物云城已有“百城计划”：在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，计划三年内落地100个城市服务项目。

据不完全统计，县及县以上的新城新区的数量超过3500个。万物云城2020年的城市服务合同收入录得12.5亿元。万物云城称，到2021年，合同收入要达到27亿元，2022年为60亿元，2023年则可实现100亿元。这意味着，万科物业城市服务战略有极大的布局空间。“当前浓度超过25%的街道（指以街道为行政区域中由万科物业负责的住宅物业管理建筑面积占比），万科有200多条，所以3年完成100个城市服务项目的拓展是很容易的。”何曙华表示。

将目光放到了全国超过3.8万个城镇的保利物业同样对这个领域报以期待。保利物业总经理吴兰玉等核心高管人士几乎都有提及到乡镇是中国城市化发展过程中最需要加速提效的地方，这恰是保利物业大有可为的空间。

招商积余在2020年中报中也指出，城市服务作为新的蓝海市场，成为各头部物业公司发展的新领域。

在2020年，佳兆业美好（02168.HK）借助与河北邯郸市峰峰矿区成立综合服务平台；收购了宁波朗通物业服务有限公司60%的股权，首度实现了业务边界从住宅向城市服务这一领域延申。公司上市后近一年的收并购业务布局侧重点也更多转向组合业态物业服务和深度参与城市公共配套服务升级。

就当前城市服务扩展方来看，物业企业对于城市服务业务的布局仍在加速。碧桂园服务、万科物业、保利物业、中海物业(02669.HK)、招商积余、融创服务、佳兆业美好、雅生活服务（03319.HK)、龙湖智慧服务等企业在加速抢占城市服务赛道。

短期盈利弱

诸多企业相继入局城市物业服务，背后离不开看似乐观的收入前景。

万科物业CEO朱保全曾公开透露，2019年珠海横琴“物业城市”带来的收入大约有5亿元。若未来三年成功落地100个项目，城市服务为万科物业带来的收入或至少达到500亿元，将大概率超过万科住宅物业。

在具体到城市物业服务落地的打法上来看，万科云城主要布局在一二线城市项目，碧桂园服务主要布局三四线城市，保利物业以乡镇县布局为主。

在项目承接方式上，万物云城的项目承接方式则主要分为两大类，包括股权合作和合同委托；保利物业通常为独资，不涉及股权合作；碧桂园服务与政府部门或当地企业合资。

万物云城股权合作方式的较大不同在于成立的合资公司基本都是由国资控股，运营管理的收入类似于投资收入；在运营一些量级较小的街道管理业务时，万物云城主要通过合同委托的方式承接；还有少量为科技产城提供管理服务的业务，万物云城则主要提供软件平台型的服务。记者了解到，通常情况下，大多数的国资控股平台会避免亏损状况出现。

由于城市物业服务涉及到各项市政服务和盘活社会资源等领域，政府在选择物企的时候，对其体量和专业化水平要求严、标准高。

此前就有佳兆业美好内部人士告诉排名前列财经记者，现阶段城市物业服务具有高门槛、高投资和低产出的特点，不适合绝大部分物企去试水。

“大多数的物业企业不会贸然进入城市物业服务，多会择机诸如上市后，有选择性地进入部分领域开始摸索城市物业服务领域经验。”该佳兆业美好内部人士坦言，由于物业短时间难以摆脱劳动密集型行业属性，人力成本属于开支大头，城市物业服务毛利状况并不明显胜于住宅物业。

深圳一家中型券商机构的刘姓地产行业分析师向排名前列财经记者分享道，绝大多数受访企业对于城市物业服务秉持着谨慎乐观的态度。“不少进军城市物业服务的头部物业企业，它的城市物业服务毛利率也仅停留于10%左右，和住宅物业相近，企业更多是将城市物业服务视为战略性业务在做长线布局。”

以保利物业为例，在管面积占比48.9%的公共服务领域，营收约4.18亿元，约占物业管理服务总收入12.5%。相较之下，在管面积占比不到2.7%的商业及写字楼的物管收入却约达4.99亿元，约占物业管理服务总收入13%。

长期来看，城市服务的增长空间很大。华泰证券研报称，仅市政环卫就能够为物业管理行业带来16%的营收增量。2019年中国市政环卫市场规模为3171亿元，预计2020-2024的复合年增长率为7%，2020年市场规模有望达到4352亿元。

城市服务对物业公司资源统筹和服务能力要求较高，头部公司凭借资源优势和高水平服务参与优势更加明显。

城市物业服务领域正成为物管企业竞逐的新赛道。

万科云城等越来越多的物业企业在同步加大在物业数字化领域的投入。万物云城在城市服务中有着成熟且多元的空间管理经验和多款成熟智能化服务平台，两年内已经落地10城16个项目。上述券商人士也坦言，伴随网格化管理，人机协同，移动化、工单化，数字化评估等智慧手段的推进，势必会压低成本投入，拉升毛利率，营收可期。

来源：排名前列财经