华发也进驻珠海保税区 品牌房企下半年扎堆入市

凤凰房产珠海站6月22日讯）6月20日，“定海神针”华发也进入珠海大保税区消息传出，人们仿佛听到了板块内各大开发商，此起彼伏各自对着工地松了一口气。

近些年以来，华发新城之于南湾、华发国际海岸之于十字门、华发国际商务中心之于航空新城，华发首府之于横琴新区，作为珠海向来的“定心针”，华发每进一个板块，都是推动区域价值的重要风向标，及区域大开发的号角。

宛如“定海神针”般

华发拿下保税区合3.86万商地

6月20日，珠海排名前列“无公交日”席卷了整个珠海，沸沸扬扬之下，华发地块成交的信息，被掩盖在信息流之下。

在中铁建拿下保税区10年限售宅地后，于同日竞拍的另外两块商业用地，出让面积合约3.86万平方米，分别被珠海华翰投资有限公司和珠海华熠开发建设有限公司拿下。根据权威网站查询，两家均为珠海华发旗下子公司。

具体地块位置及周边地块分布（图/国土宁关注）

这两个地块总出让价款为1.39亿元，皆为商务、商业业地（其中商务功能比例90%，商业功能比例10%），出让年限40年，其中2017-28地块楼面地价1680元/平方米、2017-29地块楼面价为1615元/平方米。

从图上显示，华发拿下的这两个地块，均位于保税区宝顺路南侧，珠国土储2017-28地块在泰禾项目（国际文化产易中心所在地）的正前方第二个路口处；珠国土储2017-29地块位于情侣路西侧，位置更佳。两地块成斜角，不并列，若作联合开发，将有一定的难度。

事实上，在2015年5月时，保税区就确立了与华发集团合作，全面推动保税区二期的开发建设，包括重要景观工程和土地开发等。

珠海保税区现状（图/凤凰房产）

相关人介绍，目前华发所负责的基础设施建设、2.3平方公里土地一级开发、开发建设的14条市政道路总长度13公里、路灯、交通、绿化等附属工程建设，与现有南湾大道的路口衔接工程，如无意外，已基本全部竣工。净土已备，项目待起，这意味着这个珠海新开放的处女地已来到上演“万丈高楼平地起”的戏码。

新进与拓张战场

品牌房企越来越多

泰禾（建面约42 万㎡）、奥园（建面约28 万㎡）、富力（建面约28 万㎡）、龙光（建面约25 万㎡）、南航（占地约7.9万㎡）、中铁建，以及华发等，目前珠海的大保税区已汇集多家大品牌房企，且体量均不小。

珠海保税区目前项目分布图（图/高楼迷）

“品牌项目扎堆进驻一个板块，竞争是无可避免的，但同时有利于提升一个板块快速进入市场，以近几年兴起的南湾、金湾为例，就是在多品牌房企的进驻之下，才得以带动片区的价值。”见证珠海各大热门板块起兴的大家地产全案董事陈志对凤凰房产表示道。

▲保税区近三年出让土地趋势（图/大家地产）

根据统计，除了日前新拍的三个地块，目前保税区有顺兴、泰禾、哈希十方投资、富力、百家达、汇道、兆通、奇泰、华凯、奥园、中航等地块，皆已动工，合计潜在供应多达135万㎡，其中有112万㎡将在近两年相继上市。

泰禾中央广场效果图

这其中，泰禾集团和奥园地产集团均把保税区作为首进战场。珠海是泰禾集团在珠三角区域布局的第四个城市，作为首进及区域内超7万平方米地块占地，其规划将打造成大型商业项目，推广名为泰禾中央广场。以院子为名的泰禾，这次在珠海的排名前列作品效果图颜色也是跃然纸上。

奥园观山海效果图

奥园在保税区的项目是奥园地产集团在珠海排名前列项目，推广名为奥园观山海商务广场。年初时，以现金代价6.3亿元人民币，收购珠海来利科技60%股权，并向珠海来利科技提供股东贷款2亿，用作珠海市保税区价格向土地管理部门补缴款项。值得一提的是，该项目将规划为下沉庭院及两大中央花园。

富力优派广场效果图

而南航、富力、龙光、中铁建，以及华发等，均是跟随城市发展方向，在保税区选择了扩张。富力和龙光均在活动和通稿中透露了其两个项目的相关信息，约27.8万㎡的富力优派广场和龙光玖龙汇项目。

新热点与拼刺刀

板块内每家业绩压力都不小

毋庸置疑，2017年，随着泰禾、富力、龙光、奥园等均超过20万㎡体量的大品牌进驻，将是推动区域价值的重要风向标，竞争也将更趋激烈。

如此多品牌房企+大体量齐齐上市，我们会想起唐家半岛造城，航空新城兴起，抑或是白蕉万科金地时代齐争艳。种种迹象表明，一场关注热点与互相拼杀是无可避免。

保税区富力和奥园现状（图/5月16日凤凰房产）

未来两年该板块的大批量项目入市，必定会分流珠海很大的一部分消费力，加速横琴、十字门、南湾的快速发展和成形。此外，在粤港澳大湾区和港珠澳大桥第二个出口的利好之下，将加速各种资源，包括大品牌房企流进这个板块。

珠海左岸控股有限公司总经理李炳亮分析道，“横琴和保税区的商业与办公，早已进入拼刺刀的竞争状况，且与主城区城市更新所产出的庞大同质化供应量，形成三国之势，竞争更趋激烈。这种趋势既有政策的导向，比如商办供应过度集中、住宅太少，也与资本进入集中却开发水平大多还停留在增量思维有关。”

保税区泰禾项目现状（图/5月16日凤凰房产）

珠海百脑会同样认为，在珠海出台新政后，无论是横琴新区还是保税区项目，成交量均激烈下降，开盘成交量从开盘售罄到月成交量至个位数已经不是新鲜事，且两个板块loft、soho项目供应量巨大，产品上同质化严重，竞争激烈。

在凤凰房产的走访过程中，这些品牌房企项目均不一而同表示，非常看好这个板块、在第三及第四秀度入市、目标业绩朝向15-20亿区间。且不论珠海的购买力被锁死，单以这个板块内各项目的竞争程度而言，都足以预见其“腥风血雨”的场面。