房企迎来转型期 买房逻辑彻底变了

小到房产中介，大到一家上市房企，刚扛过了“疫情大风暴”，喘息不到片刻，便迎来了楼市调控下的萧杀局面。

“寒冬”之下，恒大、泰禾等千亿房企陷入资金困境，究其原因，要从地产开发的流程谈起。

暴雷背后的逻辑链

地产开发商遵循的流程大致可分为：拿地——售卖——拿地，也就是说开发商通过融资获得一定的资金入场，成功拿地后，又经过物业销售阶段，加速资金的回笼，以准备下一次土拍的资本，到此完成闭环，开发规模越大，高杠杆、高周转、高负债的属性就越强。

一旦资金流断裂，资不抵债，“雷”就爆发了。

据不完全统计，今年以来，全国楼市调控高达400余次，堪称进入史上最严楼市调控时代。

随着“三道红线”、“二手房指导价”“法拍房”纳入限购范围、房贷集中管理等调控政策的加码，有效抑制楼市升温。

此外，融资收紧，销售量下降，资金回笼速度趋缓，资金链断裂了，容易陷入债务危机。恒大，便是其中缩影。

恒大集团在2020年的年报，其负债总额超过1.95万亿。作为对比，龙光1828.4亿元，不及十分之一。

图源：恒大集团2020年年报

图源：龙光集团2020年报

恒大并非个例。9月26日，光耀集团管理人于官方账号发出破产公告。

图源：光耀集团

光耀集团此前为广东百强房企，鼎盛时期在全国多个区域均有布局，此外，商业版图还一度拓展至海外。

急剧的扩张加速了其破产，2014年光耀集团总负债就达到百亿元，而2010年光耀集团销售金额也才40亿元。

天眼查风险信息显示，光耀集团关联1600余条法律诉讼，相关经营风险300余条。据悉，目前该公司被执行金额累计超8.9亿元，未履行总金额近12亿元。而破产背后则隐藏着翡俪港在建商品房、荷兰水乡六期储备地块等烂尾楼。

房企迎来转型期，趋势向好？

密集的楼市调控之下，地产行业呈现出房企分化的特点。在今年第二轮土地集中供地中，央企、国企这一类实力强劲的房企成为拿地主力，头部房企发展趋于良好。

“三道红线”、“土地两集中”等调控政策的落地，促进了房地产行业从融资端到投资端的透明化，将促进行业良好发展，但目前房企正处于转型的深水期，阵痛期在所难免，作为置业者此时则需更谨慎、理性。

置业排名前列条，要稳！

在传统的买房逻辑中，买现房是规避风险的最优途径，但由于目前市面上大部分是期房在售，而可购置的现房也只剩下户型、朝向、位置一般的房源，选择空间有限。

在选择期房时，置业者应优先选择有财务稳健的房企。

因此，处于“三条红线”绿档的这一类开发商资金流稳定、财务稳健，是置业者的优选。据新京报消息，《2021年上半年50强房企“三道红线”指数榜》指出，50强房企中，21家房企位列“绿档”，绿档率42%。其中，保利、龙湖、宝龙等榜上有名。

图源：新京报

此外，《2021房企融资能力榜20强》显示，保利、龙湖、建发稳居前三，招商蛇口、世茂集团、旭辉控股、中海地产等房企跻身前二十。像这类的融资成本能力较强的开发商也可考虑。

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