两度冲击上市失败,海伦堡对内部构架“动刀”

因两次赴港上市申请“失效”，广州房企海伦堡的上市之路格外艰难。

在继续冲击上市的过程中，这家房企近期还对内部组织构架进行了大幅调整。

据凤凰网报道，近日海伦堡调整内部构架后，新设立昆明、广佛、中珠江3个区域公司。

海伦堡内部下发的文件显示，昆明区域包括云南省、贵州省等地区，广佛区域包括广州、佛山、东莞、肇庆、清远等地区，中珠江区域包括中山、珠海、江门、湛江等地区。

据海伦堡此前第二次递交的上市招股书显示，截至2019年1月31日，海伦堡拥有122个处于不同开发阶段的物业项目或项目阶段，主要位于珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12 个省及直辖市的33个城市。

海伦堡的土储主要位于三四线城市。珠三角地区土储占总储备的40%，其中惠州所占比例较高，占总土储的13.4%，其次为中山，占比为8.9%。

海伦堡曾发布在前程无忧招聘网上显示信息显示，海伦堡于2017年10月成立了深圳区域公司，包括惠州、东莞、深圳等城市公司。

据界面新闻了解，除深圳区域公司外，海伦堡原本还有华东区域公司。对于新设立昆明、广佛、中珠江3个区域公司后，海伦堡的城市公司会如何划分的问题，海伦堡方面并未对此进行回复。

海伦堡对界面新闻表示，近期公司确实进行了管控调整，是基于业务发展的常规化动态调整。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，新设区域公司往往是为了实现管理下沉，更加接近市场，以便加强市场感知、提升管理效率以及加强区域管控，与此同时，也有要强化区域市场深耕的意思在。

自2018年10月首次递交上市招股书后，海伦堡持续在扩大土地储备。截至2018年8月31日，海伦堡共拥有112个处于不同开发阶段的项目，到2019年底项目达到了154个。

海伦堡官网数据显示，截至2019年12月31日，海伦堡总土地储备面积达2792万平方米，主要位于珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的13个省、直辖市的40个城市。

不过今年以来，海伦堡放缓了拿地节奏。据界面新闻不完全统计，今年海伦堡在公开土地市场只拿下了4宗土地，包括3.48亿元的一宗重庆主城区居住用地，5.6亿元的佛山高明区一宗商住用地，3.44亿的一宗昆明商住地，以及以4.1亿、溢价率70.62%拿下的南昌一宗居住用地。

这家早在1998年就成立的房企，在2015年之前规模并不突出。克而瑞数据显示，2016年海伦堡销售额才达到185.7亿元，排名第88位，2019年，海伦堡销售金额达到512.3亿元，排名第51位。

尽管最近几年规模提升迅速，但港交所似乎并不买单，海伦堡第二次递交的上市申请已在去年11月失效了。至今，海伦堡还未第三次递交上市申请书。

6月24日，海伦堡方面对界面新闻表示，公司的上市工作正按计划推进中。

海伦堡的上市进程为何会搁浅至今？一位上市房企高层透露，上市公司向港交所递交上市申请之后，需要对港交所提出的问题进行反馈，在6个月的有效审核时段内，若反馈答案未让港交所满意，即会造成失效，若要继续上市流程，就必须重新递交材料。

该上市房企高层指出，在聆讯过程中，港交所会重点关注房企重组、合规以及持续经营能力等方面的问题。

首次申请上市之前，海伦堡创始人黄炽恒持有广东海伦堡97.4%股权，儿子黄博文持有剩余的2.6%。黄博文今年25岁，现任广东海伦堡总裁助理，并于2018年9月21日获任为非执行董事。

为了赴港上市，海伦堡曾进行过一番重组。黄炽恒通过Blue Antrix持有上市主体海伦堡中国控股有限公司95.99%股权，并通过“受限制股份单位代名人”持有海伦堡中国3%股权，剩余1.01%股权由核心关联人士王涛女士持有，而海伦堡中国100%控股广东海伦堡。

连续两次申请上市未果，分析人士认为海伦堡可能因为“不合规”事项，被联交所问询时间太长。

上市申请书资料显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度；另有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围。

除此之外，海伦堡不太理想的负债状况或许也是其上市进程“受阻”的一大原因。

2016-2018年，海伦堡净负债率持续走高，分别为69.4%、83.4%和133.7%。截至2018年底，海伦堡未偿还的借款总额为283.08亿元，拥有现金及现金等价物47.78亿元。

从整体来看，海伦堡的融资成本并不高，2016年至2018年的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%。但从融资渠道来看，海伦堡更多依赖利率较高的信托融资。

2016-2018年，海伦堡的银行贷款余额分别为63.96亿元、67.01亿元以及21.86亿元；而信托及资管融资安排余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。

截至2019年2月28日，海伦堡信托资管融资未偿还总额已经达到177.96亿元，占当期借款总额的58.6%，并且到期日多数集中在2019年和2020年。其中，2019年生效的4笔信托融资，成本分别为12.5%、9.5%、12%以及13%。

上市“搁浅”直接影响了海伦堡募资计划。上市申请书显示，海伦堡拟将上市集资用于土地收购以增加土地储备，用于开发现有物业项目(即昆明海伦堡中央广场、中山板芙项目以及中山金色港湾花园)的建设成本以及用作一般营运资金。

除此之外，柏文喜指出，多次递交上市文件失效会使企业信用和运营管理水平遭受市场怀疑，可能还会影响融资、资产流动性，乃至企业正常运营。

2019年1月，海伦堡全资子公司发行非公开定向债务融资工具，本金总额2500万元，年利率高达13.2%：2019年10月15日，海伦堡有一笔规模为3亿美元债券在新加坡证券交易所上市，利率高达12.875%；今年初，海伦堡增发的2.5亿美元债券，利率也高达12.25%。

受疫情影响，和大多数房企一样，海伦堡今年前五月销售也受到较大影响。克而瑞数据显示，今年1-5月海伦堡操盘销售金额为159.8亿元，同比下降5.1%。

来源：界面新闻