2020年土地市场“暖冬”开局:谁在积极卖地与拿地

搜狐焦点珠海 2020-01-07 09:18:57
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土地不落幕。

土地不落幕。

2020年土地市场,以“暖冬”开局。

1月2日,杭州土地市场迎来新年第一拍,揽金34.76亿元,集中出让3宗地块,总起价28.26亿元。其中余杭区2宗商住地,均以23%以上较高溢价率成交,其中一宗被新希望以封顶价摘得;临平新城一宗租赁住房用地,底价成交。

这一日,上海出让3宗土地,揽金114亿元。

尽管2019年土地市场呈现前暖后冷的现象,但这不妨碍重点城市土地出让金创下新高。机构数据显示,2019年,50大城市合计卖地收入4.41万亿元,同比上涨幅度达19.33%。其中,杭州卖地金额迈入2600亿元大关,成为“卖地之王”。

在2019年最后一天,南京一口气卖出12宗地,揽金107亿元,成都3宗地块收金77.22亿元。

但三四线城市土地市场则持续低迷,流拍量高增。

对于房企而言,拿地能力被视为关乎其存亡的核心竞争力。中国房地产报记者统计发现,2019年头部房企拿地势头持续强劲,碧桂园、万科、融创中国、保利发展,连续三年位列拿地金额榜单前四,但拿地金额同比均下降。中海地产、绿城中国、中国金茂等则重回积极拿地行列。

2019年土地市场杀出几匹黑马——大华集团、金辉集团、融信集团、弘阳地产等,拿地扩张表现得尤为激进。

值得注意的是,受政策调控及土地出让条件限制影响,各大房企拿地态度更趋理性,收并购拿地正在成为房企新拓市场的主要手段。

多位业内专家均认为,2020年房企拿地将继续保持审慎态度,一二线城市优质地块仍然抢手,同时市场将加速进入“大鱼吃大鱼”的并购时代。

“以销定投”谨慎拿地

2019年,房地产行业经历了大变局。一方面,房价下降城市数量和下降速度均超过2018年;另一方面,行业整体规模增速较前两年显著放缓,新增千亿房企数量明显下降。

克而瑞数据显示,2019年共计161家房企跻身百亿军团,销售额增速均值为21.3%;千亿军团扩容至34家,仅比2018年新增4家。2018年销售规模突破1000亿元大关的房企达30家,其中,新增13家。

在销售行情下行压力下,叠加融资环境收紧,房企拿地态度总体更趋理性。中国房地产报记者根据克而瑞发布的房企拿地数据统计发现,2019年新增土地价值(包括招拍挂及收并购拿地)30强房企中,拿地金额同比下滑者达14家,约占一半。30强房企2019年新增土地总价值约2.4万亿元,较2018年同比下滑8.51%。

新增土地价值5强房企分别是碧桂园、万科、融创中国、保利发展、中海地产。

其中,除中海地产新增土地价值同比增加22.73%,超越中国恒大跻身5强榜以外,其余四家房企新增土地价值均同比下滑。

碧桂园2019年新增土地价值2256.3亿元,同比下滑28.36%;万科、融创中国、保利发展新增土地价值分别同比下滑16.73%、24.2%、22.89%。2019年这四家龙头房企拿地销售比分别为:0.29、0.36、0.28、0.3。

而据中指院测算,2019年销售额TOP100企业拿地销售比均值为0.22,较2018年同期下降约0.1。

其中1000亿元~5000亿元房企拿地销售比均值为0.22,较2018年同期下降约0.12。

2019年新增土地价值超千亿元的房企还有华润置地、绿地控股(600606,股吧)、龙湖集团, 三者中仅绿地控股新增土地价值同比增长18%,其余两家新增土地均在收缩。

值得注意的是,中国恒大2019年新增土地面积2327.9万平方米,排在行业第6名,同比下滑67%;新增土地价值515.4亿元,同比下滑55.77%,行业排名从第6名滑至19名。2019年中国恒大拿地销售比仅有0.08,2018年这一比值为0.21。不过,中国恒大2019年新增土地单价仅2214元/平方米,比擅拿低价地的碧桂园还低了每平方米近千元。

在中国恒大2019年中期业绩发布会上,中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧说,恒大目前的拿地方式以并购为主,在全国拿的项目中,有200多个通过并购获得。恒大转变拿地方式的原因包括:坚决执行国家的房地产调控政策,不通过举牌推高地价、楼价;并购中小企业,既得到便宜的土地,又有效化解金融风险。

在拿地30强房企中,远洋集团土地储备收缩幅度最大。数据显示,远洋集团2019年新增土地价值仅135亿元,相比2018年的610.7亿元下滑了7.89%;2019年新增土地面积225.8亿元,同比下滑69%。

此外,旭辉集团2019年新增土地价值615.6亿元,同比下滑39.62%;

正荣集团新增土地价值同比下滑40.99%。

激进拿地者

大华金辉绿城等

虽然主流房企纷纷缩减在土地投资上的支出,但急于弯道超车和上位的房企们仍不得不依靠拿地扩张来竞逐规模。

据中国房地产报记者统计,2019年拿地势头迅猛的房企代表有大华集团、金辉集团、弘阳地产、新希望地产、绿城中国、滨江集团(002244,股吧)、融信集团等。

数据显示,2019年大华集团实现销售额347.6亿元,在百强销售榜中排78名;但其新增土地价值339.4亿元,排在行业第25名,拿地值同比增长2.54倍。2019年大华集团的拿地销售比为0.98。而据中指院测算,2019年销售额TOP100企业拿地销售比均值为0.22,较2018年同期下降约0.1。

出身于上海的大华集团,近年来公司全国化甚至全球化扩张进程都在提速。以云南为例,大华集团自2017年进入以来,拿地已超过3000亩;2018年,大华集团全新进驻广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等地;2019年,大华集团首进大连、苏州等地。早在2007年大华集团就在筹谋上市,但一直未成功。而扩张太快,导致其债台高筑。

第二名扩张凶猛者为金辉集团。

2019年,金辉新增土地价值307.9亿元,同比增长1.99倍,其2019年销售额为888.6亿元,拿地销售比达0.35。

此外,弘阳地产2019年新增土地价值308.6亿元,同比增长93%,拿地销售比为0.47;

新希望地产新增土地价值407.9亿元,同比增长40%,拿地销售比达0.55,相比于销售速度,两家房企的拿地扩张速度均过快。

老牌浙系房企绿城中国、滨江集团,则开始了追赶步伐。2019年绿城中国新增土地价值884亿元,同比增长52.94%,销售额1353.6亿元,拿地销售比为0.65;滨江集团新增土地价值同比增长43%,拿地销售比为0.45。

相比之下,融信集团2019年新增土地价值同比增长111%,不过相比起销售额,拿地销售比为0.22,处于均值范围内。

与此同时,这些扩张型房企面临的高周转压力、负债率走高、融资成本攀升等问题也日渐凸显。

土地市场加速分化

城市间土地市场愈发分化,冷热不均。

2019年12月31日,天津武清一宗商住地终于以底价8.83亿元卖了出去,竞得者为央企中建一局集团。

此地块于2019年7月29日首次挂牌,历经停牌、二次挂牌并下调地价1.09亿元、无限延期,并于12月27日收到第一份有效竞买报价单,挂牌出让经历相当坎坷。

2019年的土地市场呈现了一种泾渭分明的态势:

一边是火,一边是冰。

易居数据显示, 2019年全年,40个典型城市的土地出让金收入2.86万亿元,卖地金额同比增长18.6%。前五名分别为杭州、上海、广州、北京和南京,土地出让金总额分别为2646.4亿元、1794.2亿元、1694.6亿元、1672.1亿元和1626.8亿元。其中,南京土地出让金同比增速较大,达到79.8%;杭州土地出让金最多,并且远超第二名上海,说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。

2019年,50城中有10个城市土地出让金超千亿,其中,洛阳、长春、宁波等城市出让金同比增速很高,分别达到173.3%、105.2%和97.4%,主要是因为这几个城市2019年房地产市场较火热,土地市场供求两旺。

同时,2019年流拍增多、市场低温运行,亦成为常态。据诸葛找房观察,2019年一二线城市土地成交规模同比分别上涨4.21%、9.05%;三四线城市土地成交规模则同比下跌6.71%,这是自2017年以来的首次下跌。不过,在一二线热点城市供地有限的情况下,部分经济基本面表现良好的三四线城市仍然受到房企青睐。

土地流拍表现不一。上海、杭州、南京等热点一二线城市地块受到热抢,流拍较少;而像金华、嘉兴、合肥等热度一般的城市则流拍严重。此外,中西部地区一些城市流拍率较高,如鄂州、张掖流拍率分别达到28.57%、27.78%,平顶山市流拍率达到21.43%。

长三角区域一直是房企们的必争之地。2019年政府工作报告中提出,将长三角区域一体化发展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点,一体化发展的大概念出台。这意味着,长三角区域未来仍将是房企抢占的重要区位。同时,粤港澳大湾区规划出台,亦对整个区域房地产市场带来新的活力和生机。

中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示,2020年土地市场将延续分化趋势。一线城市依然会维持比较稳定,或略有收缩。二线城市则可能会有较强爆发,三四五线城市或略有萎缩。

诸葛找房预判,受政策及资金面影响,2020年房企拿地热情不高,土地市场将延续低温态势。部分优质城市、优质地块仍抢夺激烈,如上海、杭州、南京等长三角热点城市优质地块仍然抢手,而一些经济基本面较差以及区位偏僻、出让条件严苛的地块则无人问津。三四线城市土地市场将逐渐转冷,房企加速撤离。

来源:中国房地产报

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