切莫将保证房地产市场健康平稳发展片面理解为政策放松

当前，中国房地产市场最重要的任务就是要保证房地产市场健康平稳发展，防范发生房地产市场风险，而不能机械片面地理解为房地产调控政策的放松或调整。

本报记者 周子勋

房子和房价是当前中国较具热度的经济和民生话题，每项政策出台都挑动着买房者和卖房者的敏感神经。

2019年房地产市场走势将会如何？1月21日，习近平总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上发表重要讲话强调，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

2018年12月召开的中央经济工作会议也明确了方向：一是不再强调发展住房租赁市场；二是将“差别化调控”改为“分类指导”；三是强调夯实城市政府主体责任。随后，住房和城乡建设部在工作会议上明确要“稳地价、稳房价、稳预期”。

接受中国经济时报记者采访的分析人士认为，中国的房地产市场正处在少有的历史性变局之中。虽然房地产发展将受到政策变化和市场变化的约束，但作为一个巨大的存量市场，仍然会对中国经济、产业和老百姓的生活有着重要影响。当前，中国房地产市场最重要的任务就是要保证房地产市场健康平稳发展，防范发生房地产市场风险，而不能机械片面地理解为房地产调控政策的放松或调整。

变：政策由过去直接干预市场转变为分类指导

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中国经济时报记者采访时表示，目前我国城镇户均住房已达到1.1套左右，总体解决了住房短缺问题，但区域差异较大，部分人口流入多的热点城市仍面临供应不足的矛盾，而大部分城市住房总量已总体平衡，也有一些城市存在住房供给过剩的风险。在总体解决住房短缺问题、区域分化却加大的新形势下，中央经济工作会议强调因城施策、分类指导和地方政府负主导责任，这是根据我国房地产发展形势的变化对房地产政策作出的相应调整。

中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强在接受中国经济时报记者采访时认为，中央经济工作会议强调因城施策、分类指导和地方政府负主体责任，透露出两个明显信号：一是房地产市场的责任主体由中央下沉到地方。过去我们一讲到房地产调控，那都是中央的事情，中央出政策，地方搞落实，实际效果并不理想。现在是中央把大方向确定之后，房地产市场直接交给各地方政府来管理，使地方政府真正成为本地房地产市场的主体责任人，而不再是中央调控政策的被动执行者。

“另一个信号是中央关于房地产市场的政策基调由前期一边倒的遏制房价过快上涨转变为分类指导。这也说明这一轮房地产调控效果明显，房地产市场价格上涨预期已经发生了根本性转变。”王业强表示。

根据大数据房价指数监测显示，2018年11月142个样本城市房价平均环比下跌0.802%，跌幅比上月扩大0.5个百分点。房价环比下跌的城市为113个，比上月增加29个，占样本数的80%。2018年11月全国房价良性回调，坚决遏制房价上涨的调控目标初步实现。

王业强指出，在目前情况下，前期房地产调控政策面临调整。如果像当前市场所期望的开始放松调控，那么中国的房地产市场极有可能又陷入调控失灵的老路。因此，中央政策由过去的直接干预市场转变为分类指导性政策，由地方政府根据实际情况，对本地房地产市场实施管理主体责任，各地房地产市场政策有松有紧，因城施策，确保中央房地产政策目标的实现，即构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系。

中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济时报记者采访时也表示，未来，各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。当然，不排除有部分城市的政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括房地产巡查在2019年将依然常态化。

稳：保证房地产市场健康平稳发展是重要任务

中央对于房地产不再提“调控”，是否意味着房地产调控已经到位了？王业强对此不以为然，他认为，房地产不提“调控”并不是说房地产调控已经到位了，而是说房地产市场的管理体制和思路发生了根本性变化，是将房地产市场的责任主体由中央转移到地方政府身上。当前，中国房地产市场最重要的任务是要保证房地产市场健康平稳发展，防范发生房地产市场风险，而不能机械片面地理解为房地产调控政策的放松或调整。

邓郁松也指出，面对房地产发展阶段变化和区域分化的新形势，实现房地产市场持续稳定健康发展，需要更加重视把握房地产市场发展规律，理清相关政策的作用机理。从各国房地产发展的实践来看，政策因素对房地产市场影响较大，特别是金融政策和土地、规划政策的调整对房地产市场的影响尤为突出。从我国房地产市场发展的历程来看，这两方面的政策影响也非常突出，表现在低利率、低首付的时期，房地产销售量大、房价涨幅高，高利率、高首付的阶段，房地产市场的销售会受到抑制、房价涨幅低。从不同城市来看，土地供应过多的城市，去库存压力较大。而土地供应明显偏少的部分热点城市，房地产市场长期处于紧平衡甚至是供不应求的状况，房价涨幅高且上涨压力大。因此，在新的发展阶段，要更加重视在把握规律的基础上完善相关政策，对地方来说，要特别重视加强土地供应的调节，既要防止土地供应过少带来的房地产供不应求、房价持续较快上涨的问题，也要防止短期内土地供应量过多带来新一轮供应过剩的风险。对中央来说，要重视稳定房地产金融政策，为房地产市场的平稳健康发展创造平稳的房地产金融环境。

势：2019年房地产市场将延续下行态势

近段时间，部分地方楼市政策的“风吹草动”引起社会广泛关注，比如菏泽、广州、珠海等地相继出现取消限售、降低社保门槛等政策微调。此外，央行决定再次全面降准，将净释放长期资金8000亿元，业内普遍预期，房企资金压力将得到较大缓解。与此同时，近日多地传来“房贷利率松动”的消息。

对此，邓郁松认为，近期部分城市对于房地产政策作出的一些调整符合因城施策的政策方向，有利于地方政府根据本地房地产市场实际情况及时调整完善相关政策，发挥好地方政府的主体责任。

“由于我国房地产市场发展已发生重大变化，需要重视从发展阶段变化的角度认识未来房地产市场发展趋势。”邓郁松指出，从典型经济体房地产市场发展的一般规律看，在户均住房超过1.0套后，都出现了新开工数量的下降和房地产投资增速的回落。我国总体上也已到了房屋新开工面积和房地产投资增速的正常回落阶段，认清房地产市场发展的大趋势，将有助于更好地把握短期市场波动，也有利于根据中长期趋势的变化更好地完善相关政策。

张大伟表示，目前，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。而中央再次明确要求“房住不炒”，表明全国房地产调控力度将依然维持之前的高温状态，意味着未来楼市政策将依然打击投机，保护真实居住的需求。

王业强预计，2019年房地产市场将延续下行态势，行业发展面临更严峻挑战。在需求端，房地产调控政策进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落。具体来看，一线城市销售面积降幅逐渐收窄，不排除个别城市有稳中小幅回升的可能；二线城市分化显著，各地市场表现取决于限购限贷政策能否适度放松，整体销售规模或有小幅调整；三四线市场需求支撑相对薄弱，销售面积下行压力较大。在供应端，受限于销售规模下行影响，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款降速也将制约房地产投资。预计2019年新开工、投资均有小幅回落的可能。

“在当前政策稳定的前提下，2019年房地产价格有望进一步趋稳，但不排除出现小幅下跌的可能。部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房房价会率先出现变化。而由于棚改货币化政策的退出、市场供应不断扩大的影响，三四线城市的市场难度会进一步加大，房价上行动力也会明显减弱，部分无人口和产业支撑的三四线城市有可能会面对较大的回调压力。”王业强指出。

策：抓住关键环节建立房地产调控长效机制

中国的房地产市场正处在少有的历史性变局之中，快速城市化带来的房地产业高速增长的时代已经结束，房地产业将从快速扩张的“增量市场”转变为存量与增量并存的市场，虽然房地产发展将受到政策变化和市场变化的约束，但作为一个巨大的存量市场，仍然会对中国经济、产业和老百姓的生活有着重要影响。因此，建立房地产长效机制成为当下迫在眉睫的事情。

邓郁松指出，在新的发展阶段，完善房地产相关政策，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”根本定位，坚持住房制度改革的市场化方向，适应住房需求从“有没有”向“有没有”和“好不好”并重的根本转变，以满足人民群众对美好生活的向往为出发点，加快建立符合国情、适应市场规律的长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，实现“供需动态平衡、价格合理波动、风险基本可控、质量稳步提升”。

“建立长效机制的重点是要把握人地挂钩、稳定金融、打通保障、降低税费、提升质量、区域协调等几个关键环节，形成稳定可预期的调控相机抉择机制。”邓郁松认为，一是加快建立“人地挂钩”和“房地联动”机制，提高供求矛盾突出的超大、特大和热点城市的商品住房用地供应规模和占比；政府储备用地、未开发闲置用地要采取有效措施加快入市，支持将闲置工商业用地调整为居住用地。二是建议高度重视强化房地产金融宏观审慎管理，防止过多流动性进入房地产领域；探索建立首付比例和贷款利率反向调节机制，稳定住房支付能力。需要指出的是，限制投资投机性购房的主要政策工具应是住房金融政策和必要的限购政策。三是在明确房产税定位的前提下，按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则，稳妥推进房地产税立法；按照“总体税负不变”原则，适当降低开发建设、交易等环节税费，鼓励住房的正常流通。四是在保障目标不变的前提下，逐步实现保障方式的转型，从以“补砖头”为主转向以“补人头”为主、多种方式并存转变，实现从保障房向住房保障的回归，促进形成统一的住房市场。五是逐步提升住房建设、环境、安全等方面的标准，提升新建住房品质，改造老旧小区。同时需要研究适时取消预售制。六是适应城市群发展和人口流动的新趋势，促进区域协调发展，缓解热点城市需求过大的压力；对一些土地紧张的热点城市，更要重视从区域协调发展的角度解决当前和今后相当长时间将面临的需求持续增长和本地供应能力不足的矛盾。

邓郁松表示，建立长效机制不意味着政策一成不变，而是要形成稳定、可预期的相机调节机制。只有明确各项政策的具体目标和调整规则，实现因时而动，才能真正稳定市场预期。

王业强也认为，要稳定房地产市场预期，就必须坚持政策连续性和稳定性，加快构建房地产市场健康平稳发展的长效机制。一是坚持“房住不炒”的发展定位，继续抑制房地产投机需求。应保持政策定力，不宜出台刺激或鼓励购房政策，避免造成市场反弹。要高度关注股市调整及汇率贬值对房地产市场的连锁反应，确保股价与汇率的基本稳定。二是前期限制性政策要松紧适度，稳定房地产市场预期。在市场预期出现较大变化的情况下，需要对前期限制性房地产调控措施适度调整。但要因城施策，不能全面放松，避免房地产调控前功尽弃。三是积极推进房地产供给侧结构性改革，构建房地产市场健康发展长效机制。当前，房地产政策应该积极由去库存的减法思维向降成本、补短板的加法思维转变。当前，房地产市场深层次的结构性矛盾依然存在，要积极探索农村集体土地改革、发展住房租赁市场，完善住房市场体系和住房保障体系。

来源：中国经济时报-中国经济新闻网