佳兆业“三道红线”零踩线 大湾区优质土储支撑业绩稳健增长

“今年上半年公司已实现销售额638.5亿元，完成全年目标的49%。下半年预估可售货值有1270亿元，我们将加快推盘节奏，有充分信心确保1300亿元的销售目标顺利完成。”8月25日，在佳兆业集团(01638.HK，下称佳兆业)2021年半年度业绩会上，佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆表示，集团有信心完成全年业绩目标。

今年上半年，佳兆业交出一份可圈可点的成绩单。在疫情笼罩、行业和市场竞争加剧的逆势中，佳兆业仍然保持稳健发展态势，实现合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%；销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%。根据克而瑞统计，上半年佳兆业销售额排名上升至全国第23名，发展韧性十足、动力强劲。

在销售业绩稳步提升的背景下，佳兆业财务指标进一步优化，多项核心指标稳中有升，杠杆水平稳步下降。上半年“三道红线”达标绿档，提前完成降债目标。同时，通过在城市更新领域的前瞻性布局，土地储备更加全面完善。

佳兆业集团董事局主席郭英成表示，佳兆业对中国经济保持稳定增长、迈向高质量发展阶段充满信心。面对行业的机遇和挑战，佳兆业将持续加强精细化管理，聚焦利润提升，严控经营风险，加速城市更新项目转化，保持公司高质量稳健发展。

城市更新进入收获期

近年来，佳兆业城市更新价值转化持续提速，正在大步迈入收成期。在佳兆业2021年上半年的成绩单中，城市更新是最浓墨重彩的一笔。

上半年，佳兆业城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。下半年预计还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。随着集中供地政策的实施，招拍挂市场竞争加剧，通过城市更新转化供地，已成为佳兆业又一核心竞争力。

上半年，佳兆业新拓城市更新项目15个，新增占地面积约363万平方米。其中，近期获取的深圳坂田五和枢纽项目、东莞南城胜和社区等项目体量大、地段好、能级高，充分显示出市场对佳兆业城市更新运营优势的广泛认可，竞争优势持续扩大。

截至2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%。未来，佳兆业继续保持大湾区先进地位，加速城市更新模式的全国复制，发挥独有的核心竞争优势，提升转化效率，不断释放价值，为集团高质量发展提供有力支撑。

业绩会上，当被问及佳兆业在城市更新方面的竞争优势时，郭英成表示，佳兆业较早进入城市更新领域，培养了一批专业团队。城市更新是专业性很强的板块，回报周期长、投资成本大，需要实力、能力和资金等综合实力较强的团队才能做好城市更新。佳兆业保持先进水平的核心要素是团队，佳兆业团队有实操经验和理论知识，擅长与各个利益方沟通，因此佳兆业能取得突出成果。

深耕城市更新行业22年，佳兆业坐拥湾区大量优质项目，竞争优势不断加大，成为企业发展新引擎的作用不断凸显。

截至报告期末，佳兆业已成功打造项目40多个，在经验、理念、团队、模式、规模等方面的综合实力领跑行业，已经连续三年获评 “中国房地产城市更新优秀企业”排名前列名，先进地位持续巩固。

精细管理提升盈利能力

2021上半年，佳兆业积极应对行业挑战，经营业绩大幅提升，关键利润指标全面增长。销售业绩表现亮眼，前6个月合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%。其中，粤港澳大湾区仍是核心战略要地，销售金额贡献占比超五成，结转收入占比超六成。佳兆业管理层人士表示，有充足的信心和实力完成全年1300亿元销售目标。

在调控趋严、监管收紧、行业下行的整体大环境下，佳兆业向精细运营要利润。自实施全流程PMO大运营以来，佳兆业坚持以利润为导向，精细铺排开发节点，完善成本管控体系，提升去化回款效率，推进组织变革，提升管理效能。

业绩会上，佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆表示，下半年，面对行业的困难和挑战，佳兆业将始终坚持以利润为导向，审慎稳健的经营策略，实施精细化管理，完善成本管控体系，推进组织变革，提升管理效能，深化数字科技赋能运营，提高资金使用率，严守现金流安全，持续降低负债。

具体而言，佳兆业将通过投融结合谋利润，量入为出、以销定产；通过高效运营争利润，快速供货、快速回款；通过降本增效提利润，降低费率、优化成本；通过资产运营赚利润，盘活资产，增加收入；通过资本运作创利润，多元板块、分拆上市。

佳兆业精细化管理成效初显，盈利能力获得持续提升。上半年，佳兆业营业收入300.7亿元，同比增长34.8%；净利润30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率和核心净利润率分别为30.9%、13.1%，保持行业较高水平。佳兆业在增收增利的同时，营销费率和管理费率持续下降，实现高质量发展。

稳增长、降负债

在土地获取不确定性增加的大背景下，佳兆业不断优化土储结构，土地价值红利兑现明确，为未来经营品质的提升，以及规模的稳步增长提供了有力保障。

一直以来，佳兆业集团恪守审慎稳健、量入为出的投资策略，注重规模及效益的平衡，坚定布局核心城市、核心地段、核心资产。

报告期内，佳兆业在土地市场的表现足够积极，布局也更显均衡。

2021上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、城市更新等多元拿地方式相互补充，新拓项目15个，新增土储权益面积246万平方米，新增项目对应货值1031亿元，按权益代价计50%位于一线城市。

佳兆业所布局的均为核心城市，这将是未来佳兆业营收和利润发力的重要压舱石。

截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。佳兆业在粤港澳大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元，土地储备规模稳中有增。截至报告期末，佳兆业坐拥湾区大量优质项目，城市更新业务表现亮眼，竞争优势不断加大，成为企业发展新引擎的作用不断凸显。

在“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中管理下，房企保持流动性合理充裕显得尤其重要。佳兆业始终坚持理性自律、审慎稳健的财务策略，强调“有利润的增长”，加速回款效率和提升回款金额，合理安排投资与经营的款项支出，全方位保障集团现金流的安全。

多年来，佳兆业积极主动进行债务管理，严控有息负债规模，持续优化债务结构。2021上半年，佳兆业净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%，三道红线提前达标，运营防线安全稳固。

业绩会上，佳兆业集团首席财务官吴建新表示，现金流是企业经营与发展的保障，是企业赖以生存的核心命脉。佳兆业结合经营与发展的资金需求，制定专项计划：发布销售回款管理办法，提高回款效率与金额；合理安排投资与经营的款项支出，多方位保障集团现金流安全、销售回款和现金储备。

截至2021年6月30日，佳兆业拥有在手现金487.4亿元，较2020年6月30日增长20.4%，较上年末增长3.4%；签约回款率约100%，综合签约回款率76%。

展望未来，郭英成表示，2021年是中国“十四五”规划开局之年，中国的伟大复兴之路势不可挡。中央坚持“房住不炒”的定位，实施房地产长效机制，将促进行业更加规范、更加平稳、更加健康。佳兆业坚决支持并积极贯彻相关调控政策要求，将深入推进精细化管理，提升运营效率 ，聚焦利润和效益，推动集团高质量、可持续发展。

来源：时代周报