珠海金湾出台“六招” 让闲置土地“活起来”

盘活低效产业用地，珠海金湾再次出招。近日，《金湾区关于进一步支持盘活低效产业用地六条措施》（以下简称《措施》）印发实施，推动沉睡的闲置低效产业用地“活起来”。该《措施》是金湾区促进低效用地尽快达标，推动低效产业有序退出的系统性举措。对产业项目包括工业、物流、仓储等用地盘活措施进行了规范，通过鼓励土地使用权人加快建设、合理调整违约金比例、合理计收动竣工违约金、鼓励低效产业有序退出、支持通过司法途径盘活土地、支持“腾笼换鸟”，实现节约集约用地，营造良好营商环境。

提升产业发展的承载力

产业用地是区域发展的空间所在。要促进实现地区高质量发展，就要找准集约化的高效生产模式，让“亩产效益”更高，在有限的空间里不断提升产业发展的承载力。为深入挖掘土地资源潜力，近年来，珠海市金湾区着力推进低效用地再开发，实现以存量换增量，加快打造珠海产业发展主战场。

过去，受困于特定发展时期的局限性，金湾区在产业用地出让上，曾在过去一段时期未能形成体系化标准，土地出让缺乏系统科学的规划。同时，受到市场环境波动、企业经营策略等影响，部分已出让的产业用地也出现未能按计划动工投产等情况，一批沉睡的闲置低效产业用地随之产生。这些情况，一方面，违约成本等增长成为了企业长期的负担；另一方面，占用了原本应该为区域发展贡献产能的宝贵空间。

如何破局？金湾区选择主动作为，以减免企业成本支出等诚意之举，鼓励使用权人加快建设，推动低效产业有序退出，支持低效产业用地盘活。以解决存在的实际问题为导向，针对过去形成的历史遗留问题等，充分吸收其他省市先进经验，《措施》的出台成为当下新形势要求的必然选择。

全省首创“以促代罚”

从实际情况来看，受到各种不确定因素影响，项目动工投产进度滞后的情况并不鲜见，也从而带出了与违约金相关的系列问题。具体来看，此次金湾区出台的六条支持低效产业用地盘活措施中，有一半条款均与违约金相关。

金湾区相关负责人表示：“收取违约金是手段不是目的，一定程度上可能还会增加企业继续投入的成本，造成项目的一拖再拖，不利于产业的良性发展。”如《措施》明确了可视情况免除动工违约金的相关规定，对动工违约但按期竣工的产业用地免除动工违约金，以此鼓励土地使用权人加快建设，这在全省属首创。

除此之外，适当下调违约金比例、合理计收动竣工违约金等措施，也在执行层面给予了更明确的指引，可有效减轻土地使用权人的负担，提高了涉及开、竣工违约的土地使用权人加快建设开发的积极性，符合当前和未来一段时间内低效产业用地盘活的现实需求。其中，违约金计收比例由目前的1‰每日下调为0.3‰每日。

“腾笼换鸟”新探索

值得留意的是，针对企业对确实难以执行产业用地后续投资，并有意愿退回低效产业用地的，《措施》给予了明确引导。这对于“唤醒”沉睡土地，促进低效产业用地流转具有积极作用。

比如，《措施》明确提出，低效产业用地使用权人可与政府协商无偿整宗退回或无偿分割部分退回产业用地（含地上建构筑物），无偿退回的产业用地不再追究动竣工违约金。通过对无偿退回的用地免除动竣工违约金的形式，引导使用权人退回土地，这在全省也属首创。

此外，在促进产业用地的合理流转方面，《措施》也可有效为有意愿接手闲置产业用地的相关企业打消后顾之忧。过去，部分土地使用权人即便本身有退出意向，由于转让交易涉及违约成本的承担和转移等问题，往往让交易难度增加。持续投资收效低，流转出让成本高，让其陷入进退两难的尴尬境地，也让有意愿接手的新产业项目望而却步。为解决这些潜在的成本顾虑问题，《措施》在支持司法处置转让，以及鼓励“腾笼换鸟”盘活方面也进行了新的探索。

如类似以“清零”的方式明确“旧账”处置方式。《措施》进一步明确，依法通过产业用地转让协议（含赠与、置换及国有资产无偿划转等）取得土地使用权，且属于引进新项目盘活土地的，新的土地使用权人在与属地镇政府或产业部门签订《项目投资协议》后，可向自然资源部门申请重新约定动竣工时间。通过签订补充协议的方式，明确转让前的违约金及承担主体，并重新约定动竣工时间及违约责任。