好货压箱底?珠海地王,卷土重来?!

都说好货压箱底。

但是在近日珠海自然资源局发布的《2024年度第一批次拟出让住宅用地清单的公告》中，

年度最值得期待的好货已经摆上桌。

这批用地，预计在7月19日前将正式挂出，合计6宗用地，出让面积超过38.6万㎡，总价超过130亿元。其中，包括：

香洲主城区最靓的，约19万㎡的香洲凤凰谷生态小镇地块；高新区极为稀缺的，约4.5万㎡的高新前环半岛地块；斗门湖心新城今年预计供应的第3大地块，约8万㎡的纯住宅地块；以及约4万㎡的金湾滨海商务区地块。位置上，遍及香洲、高新、金湾、斗门，可谓争奇斗艳，任君选择。

一、年度最靓地基本“梭哈”“跟牌”者准备好了吗？

纵观以上地块，基本集合本年度国有建设用地供应宗地表和计划表的众多亮点地块。

1、凤凰谷生态小镇靓地，年度最期待

本次这宗靓地终于要出现了！珠自然资储2024-06地块宗地面积约18.8万㎡，

根据2024年珠海供地计划，该地块起价达到79.3亿元，包含了住宅、小学、幼儿园等用途。虽然从文旅产业，到住宅综合用地，凤凰谷规划一再变更。

但不影响其因优越的位置，而成为目前为止珠海最值得期待的一宗综合用地。

首先，地块一面临近香山湖公园，另一面又靠近金琴快线、人民路等交通动脉。学区目前为双凤凰学校，商业方面有印象城、金发购物广场，位置十分优越；其次，用地面积187735.6㎡，容积率降至1.0-2.0，建面18万-37万㎡之间；住宅建筑高度≤100m，无疑未来将建设低密生态社区。第三，地块还将新增设小学、幼儿园，预算人口规模5006-10013人，是市区难得再有的巨无霸社区。不过这宗用地，起拍价超过79亿元。要知道，2023年，珠海全年涉宅用地总出让金额，才63.3亿元！而翻看珠海历史上的总价地王TOP10，凤凰谷地块也将妥妥占据榜2的位置！

·中海寰宇天下用地约105亿

·大横琴口岸广场77.7亿

·华发首府58.6亿

·世茂港珠澳口岸城56.4亿

·中冶逸璟公馆50.12亿

·大横琴置业横琴综合用地41.15亿

·华发广场38.48亿

·碧桂园华发·滨海天际35.84亿

·复地·星愉湾34.83亿

·华发金湾航空新城南拓区用地34.65亿

最后的悬疑，就是谁有实力拿下？其实业内都认为，答案呼之欲出了。

2、高新区前环半岛地块，配套成熟

唐家前环片区地块，也是非常靓。对于这个靠山面海的半岛而言，可谓出让一块少一块。而此次推出的珠自然资储2024-06地块，也是近年罕见的纯住宅用地。其位于前环片区情侣北路北、前湾四路西侧，地块总占地45167.47㎡，容积率＞1.0且≤3.5。地块的亮点很多：首先，周边均为已经投入使用的成熟配套，如步行可至的中大附二小、中大附中；格力海岸商业配套商业；其次，建设中的配套，包括隔情侣北路而望，有高新建投建设中的（标杆）公立幼儿园；其三，地块所在板块，被高新区定义为“前环超级滨海总部片区”，占位颇高；最为重要的是，地块本身在去年发布的《珠海市高新区前环片区A301d01、A301d02管理单元控制性详细规划技术修正》中提到，将配建停车位1590个，将建设9班幼儿园1所（规模2700㎡），二级邻里中心一处；同时，其相邻的商务 商业用地规划，包含建筑限高≤150米，唯一地标不超180米的商务商业及配套，以及酒店建筑。也正因此，总体来说，高新区预供应的这宗地块，堪称为整个前环片区最好的地块之一了。最后值得一说的是，其预计起拍价接近21亿元（根据2024年度供地计划），这样的价格在近年珠海土拍市场冷清的情况下，也属于非常瞩目了。

3、湖心新城占地约8万㎡，纯住宅地块

再来看这宗珠自然资储2024-10地块，其位于湖心新城白藤街道若泽路东侧、星湖路北侧的纯住宅用地，占地79559.51㎡，位置大概在香海高速西延线以北，靠近湖心路。据湖心新城的规划，区域计划设置社区体育公园4处，邻里中心2处，小学（预留规模36个班）和九年一贯制学校（覆盖30个班规模的小学及30个班的初中）共2处，幼儿园用地3处。值得一提的是，目前在湖心新城，有一方“大户人家”，便是大横琴。截至目前，大横琴湖心路项目已达15宗，体量超百万平。根据2024年度供地计划，该地块预估起拍价12.4亿元。

4、二度开花的南屏地块，首次挂牌7.53亿起拍

这宗用地珠自然资储2024-05地块，第一次为2024年年初挂牌，但是后续终止了出让。该地块位于珠海大道北侧，环屏路西侧，在乐而居花园东侧，与正方南湾首府也相距不远。虽说地块体量不大，也无配建内容，但该地块位于珠海传统豪宅区南湾，容积率要求低于2.5。一方面，既可就近享受南湾现成的教育资源及核心商业；另一方面，其学区为香洲一小教育集团容国团校区（容国团小学），珠海市文园中学教育集团南屏校区（南屏中学），邻近南屏镇中心幼儿园。

总体来说，地块素质还是过得去的。

该地块第一次挂牌时，起始总价为7.53亿元，折合楼面价约12150元/㎡，最高总价为11.29亿元，折合楼面价约18217元/㎡。尚未知第二次挂牌，价格会怎样。

二、土拍冷清，房地产开发下降，珠海着急了吗？

其实珠海的土拍，从2022年起，便少了一些惊喜。

2022年全市共出让26宗商住地块，总揽金约241亿元，总成交面积约109万㎡。但是从成交结果来看，民企仅一家参与，国企拿地成土地主流。比如在当年最后一次土拍中，是大横琴耗资25亿，将湖心新城5宗地块全数收起。2023年更是颓势渐显，全年珠海共成功出让8宗涉宅土地，总出让金额63.3亿元，在出让土地总数以及成交总价上，同比分别下降约69.2%、约73.7%。进入2024年，截止目前，珠海土拍市场仍然基本无看点。而相较而言，苏州、宁波、成都、上海等一线核心城市地王频现，优质地块热度爆炸。

2023年，珠海全市固定资产投资下降13.1%，扣除房地产开发投资影响，下降1.0%。其中，固定投资中的房地产开发投资下降32.7%，在大湾区9城中，下滑程度非常显著。

虽说这是珠海近15年来，工业投资实现首次超过房地产投资。但是房地产开发投资下滑，也让固定资产投资成绩受到较大影响。也就是说，房地产拉后腿，目前来说还是会很制约珠海的经济发展的。或者，这也是珠海急于将众多靓地尽快推出的重要原因。