中梁控股2021半年成绩单:融资成本四年连降,组织效能提升

随着中国房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复，房地产政策调控加强。

2021 年上半年，政府叠加对房企的融资限制，部分房地产企业出现流动性紧张甚至债务违约的现象。另一方面，行业发展危中有机，未来国家政策更大幅度倾向都市圈区域，圈内具潜力城市正不断涌现出新的结构性机会。

在地产调控持续推进的大环境下，中梁控股（2772.HK）始终贯彻既定战略，顺应国家及行业发展态势，持续稳健发展，并在2021上半年交出了一份亮眼的成绩单。期内，中梁实现合同销售950亿元，同比增长40%，已完成2021年销售目标1800亿元的53%。

融资渠道持续拓宽，平均融资成本实现四年连降

回顾2021年上半年，中梁控股累计实现营业收入329.1亿元，同比增长39%；实现核心归母净利润15亿元，同比增长15%；毛利润68.3亿元，同比增长27%。同时，公司拟宣派中期股息每股18.4港分，同比增长约13%，持续回馈股东。

在业绩和营收进一步持续攀升的同时，中梁还始终兼顾发展速度与财务质量并举。中梁努力抓住市场反弹窗口，加速销售回款，上半年项目平均去化率超70%，回款率超85%，为后续发展提供充足的经营现金流保障。

另一方面，中梁严控债务规模，优化债务结构。半年报显示，报告期内，公司持有总现金约355.4亿元，较2020年年末增加3.8%，足够覆盖短期负债；净负债率56.1%，非受限现金短债比1.2倍，资产负债率79.3%。

期内中梁积极拓宽融资渠道，1月成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，年息率为7.5%，降至历史新低；5月成功发行首笔于2022年到期的3亿美元绿色优先票据，这也是公司首次发行绿色债券，标志着其在绿色金融领域迈出关键一步。

据中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉介绍，随着融资渠道的不断拓宽，让中梁控股的加权平均融资成本下降至8.3%，已经实现连续四年下降。

“总有息负债约546亿元，对比2020年年底增加少于1%，同时，公司非银贷款比例下降至25%，债务水平得到进一步优化。三条红线比率持续改善，维持黄档，中梁也会继续做好降杠杆的准备。”

不依赖“集中供地”，多元扩储成效显现

业绩发布会上，中梁控股董事长及执行董事杨剑表示，有信心和勇气迎接未来房地产市场的机遇与挑战，继续保持务实、稳健的发展策略，继续稳居行业前20强。

杨剑进一步指出，长期来看，政府力求“稳房价、稳地价、稳预期”的政策定调已逐渐明朗，确保房地产市场的平稳健康发展。同时，在“房住不炒”的总基调下，货币政策依然偏紧。 预期下半年房地产市场仍然充满挑战。

在此背景下，下半年中梁将坚持既定的战略，坚持全国化布局，拓展多元化拿地，在分散风险的同时，亦有效避开土地市场竞争激烈的城市，保持利润，平衡发展。同时积极响应政府对房地产的调控主调，严守纪律，积极减杠杆、稳债务，优结构、降成本。

在买地方面，中梁依然坚持谨慎灵活的买地策略。2021年上半年全口径买地金额 408 亿元，按地货比 2.5 计算，新增货值约 1020 亿，共获取67个新项目，平均获地溢价率 25%。在上半年买地投资中，非集中供地获取占比 81%，避开红海竞争，确保合理利润。

截止目前，中梁累计拥有总土储 6600万平方米，其中未售土储面积 4180 万平米，对应的未售土储货值达人民币5000 亿，土储与可售货值充裕，支持中梁长远稳步发展。

中梁新任联席总裁何剑在业绩会上透露了公司下半年拿地策略，不拿高成本项目、坚持多元化拿地是主基调。

“在基本完成全国化布局的基础上，整体投资方向从‘扩张’转向‘深耕’。我们将持续深度研究各地政策、投资及销售环境，在既有布局下，选择市场基础好的区域长期深耕。不完全依赖集中供地，在关注二线等能级较高城市的同时，关注都市圈内的三线城市，同时保证安全与利润。此外，下半年将持续打开多元获地渠道，如产城、商业、并购等，以此分散集中供地带来的竞争压力。” 何剑指出。

继续夯实组织结构，“涌动计划”提高人均能效

据管理层介绍，秉承着“先人后势”的理念，上半年，中梁还不断完善组织结构，为企业发展提质增效。

在原有的“新栋梁”、“非凡生”等完善的招募机制和人才培训机制基础上，中梁推出“涌动计划”，即让人才在组织内部流动起来。通过梳理编制、合理分配人员岗位，建立完善的人才梯队，以此预防因市场变化带来的人才断档。同时，启动“五六七”计划，重点提拔与任用优秀人才，让更多内部人才有机会发展为事业部副总、部门负责人以及进入核心干部储备群。

中梁执行董事及联席总裁陈红亮在业绩会上向媒体表示，今年中梁调整幅度不大，组织架构整体稳定。但对内部人员提出了更高要求，控编制、优结构双管齐下，以此提升人效，实现员工收入的增长。控编并不意味着员工优化，而是充分挖掘内部人才资源，充分给内部人员机会。控编制的核心是人才的精细化管理，为了适应和匹配当前企业发展规模和现状。

“在精细化管理，明确职责权限之下，中梁始终强调内部员工的稳定性。事实上，上半年中梁骨干加薪比例接近 11%，远超同期行业其他企业。而 2021 年中梁整体薪酬包也增长了 3.4%。中梁一直坚持的理念是，只要符合中梁价值观、志同道合的人，愿意长远发展的，公司就会给予足够的激励。”

展望2021年下半年，中梁控股也将持续优化组织结构，提升经营效能，深入提升产品力,积极履行企业社会责任，践行绿色可持续发展。继续保持务实、稳健的发展策略，紧跟市场节奏，按计划推货，并继续稳居行业前20强。

来源：时代周报